С чего начать ремонт в черновой квартире своими руками: Ремонт с нуля: основные этапы и технологии черновой отделки новой квартиры

Разное

Содержание

С чего начать ремонт новостройки? Черновая отделка квартиры



С чего начать ремонт новостройки?

Для
одних людей сделать ремонт у себя дома – удовольствие, для других – одна только
мысль об этом вызывает нервную дрожь. Ремонт квартиры, дома или офиса –
это сложный технологический процесс. Даже если вы решили заказать проведение ремонтно-отделочных работ
в нашей компании, знать что за чем следует нужно в любом случае, ведь Вам
предстоит принимать активнейшее участие в подборе чистовых материалов.

Рассмотрим
классический вариант –
евроремонт квартиры в
новостройке. Стен нет, окна на выброс, электропроводка и сантехнические трубы
не проведены.

Планировка.

В первую
очередь нужно определиться с планировкой. Здесь на помощь можно и
нужно позвать грамотного архитектора. Непонравившиеся обои всегда
можно переклеить, надоевший паркет поменять. Планировку же помещения изменить
просто так не получится, если, конечно, вместо стен у Вас не офисные
перегородки. Именно поэтому специалисты нашей компании уделяют огромное
внимание планировке помещения. Чтобы в нем было максимально комфортно всем его
жильцам.

Решив
сэкономить на услугах архитектора и решить вопросы самостоятельно, нужно
помнить:

— если
вы купили новую квартиру с, так называемой, «свободной планировкой» это не
освобождает Вас от согласования готового архитектурного решения.

— кухню,
ванную и туалет делать можно только там, где это предусмотрено проектом. Его
Вам обязаны предоставить в ТСЖ или комендант дома.

— с
конца 2011 года московская мэрия
упростила
правила согласования планировки квартир
.

Заказать недорогую и качественную отделку интерьера Вы всегда можете у нас!

Черновая
отделка.

1.
Стены.

В первую очередь возводятся межкомнатные
стены. Обычно их делают из пеноблоков, кирпича, гипсокартона или
пазогребневых блоков. Подробную информацию об их достоинствах и недостатках Вы
можете найти в статье
«Из
чего делать межкомнатные перегородки?»
.

Возведением
межкомнатных стен должны заниматься только специалисты. Некачественно
выполненная работа обязательно будет видна после завершения ремонта и вряд ли
обрадует владельцев.

2.
Пол.

Затем
делается стяжка пола. Несмотря на то, что мы перепробовали все возможные
способы по выравниванию полов, мы настоятельно рекомендуем своим клиентам
делать цементно-песчаную стяжку. Это не самый дешевый и быстрый способ, зато,
при соблюдении технологии, результат получается безупречным.

Для того
чтобы, жильцы квартиры не отбили пальцы ног, мы заливаем стяжку пола, учитывая
какие виды напольных покрытий будут применимы в интерьере. Будут ли в квартире
теплые полы и т.д. Таким образом, в конце ремонта квартиры плитка на кухне
лежит вровень с паркетной доской в холле, а она в свою очередь лежит вровень с
паркетом в кабинете и так далее. Законченный пол в доме должен всегда
представлять собой одну плоскость. В исключительных случаях порожки и перепады
имеют право на существование только по задумке дизайнера.

В
большинстве случаев владельцев квартир в новостройках обязывают сразу
делать гидроизоляцию полов в санузлах. К сожалению, в России очень
часто делать нужные вещи люди начинают только тогда, когда их делать
необходимо. Гидроизоляция в ванной и туалете нужна обязательно. Кроме того, мы
настоятельно рекомендуем «не экономить на спичках» и сделать ее также на кухне.
В случае если Вы забыли закрыть кран с водой и затопили свою квартиру, Вам не
придется оплачивать ремонт квартиры соседей снизу.

3.
Сантехника и электрика.

Если
подробного проекта нет, перед тем как выполнять работы по разводке
сантехнических труб и электросетей необходимо определиться, что и где
будет. В таких случаях наши специалисты совместно с заказчиком делают разметку
на самом объекте, отмечая, где будут находиться розетки,
включатели/выключатели, навесные бра и так далее. Обязательно отмечается, где и
какие точно будут располагаться сантехнические приборы.

Особое
внимание нужно уделить кухне. Если Вы предполагаете заказывать новый кухонный
гарнитур, то Вам должны предоставить подробный план-схему кухонной электрики и
сантехники, разработанный с учетом размеров самой мебели.

Вся
электропроводка по возможности убирается в штробы на стенах, полу. Часть
прячется в потолочном каркасе (если потолки в квартире делаются из
гипсокартона). Большинство заказчиков предпочитают делать отдельный электрощит
у себя в квартире. Его тоже легко скрыть, врезав основу в стену и задекорировав
его специальной крышкой.

Часто
при ремонте квартир в новостройках приходится решать вопрос со звукоизоляцией
стояков. Самый простой способ – это закрыть трубы утеплителем. После этого все
шумы сводятся на нет.

4.
Снова стены.

Не стоит
забывать, что мы построили не все стены, а только межкомнатные. У нас есть еще
стены наружные, те что по периметру квартиры. В 90% случаев в новых домах они
кривые. Раньше стены выравнивались по маякам, которые выставлялись с помощью
водяных уровней. Сегодня на своих объектах мы применяем лазерное измерительное
оборудование. С его помощью мы вымеряем все плоскости, делая их абсолютно
ровными.

Стоит
помнить, что ремонт мы делаем в новой квартире в новом доме, а все новые
сооружения имеют особенность давать усадку, пусть даже и незначительную.
Поэтому, проводя ремонт в новостройке, следует помнить, что стены нужно
не только выравнивать качественными штукатурными смесями, но и укреплять,
предотвращая будущее растрескивание. Делается это не сложно. Стена попросту
армируется специальной сеткой. Называется она – «вытяжная сетка», чаще
применяется с ячейкой в 10х10 мм.

После
штукатурных работ стены можно готовить к финишной отделке. На штукатурку
наносится шпаклевка. Технология шпаклевки стен напрямую зависит от того, что
будет выбрано заказчиком из чистовых материалов: обои, краска, декоративная
штукатурка и т.д. Для подстраховки при шпаклевке следует применять специальную
малярную сетку. Она служит дополнительным армирующим элементом стен.

5.
Потолки.

Потолки
играют огромную роль в интерьере помещения. Многие дизайнеры начинают свою
работу с прорисовки потолков. О том, какой потолок выбрать, Вы можете прочесть
в статье
«Как
выбрать дизайн потолка?»
.

Сегодня,
как правило, в новых квартирах заказчики предпочитают видеть у себя
многоуровневые потолки из гипсокартона в комнатах и натяжные потолки в
санузлах.

Многоуровневые
потолки из гипсокартона делаются довольно быстро. Сначала из профилей
собирается каркас, который обшивается листами из гипсокартона. Важно
помнить, что перед шпаклевкой стыки между листами необходимо проклеить
специальной армирующей лентой. Иначе, готовый потолок растрескается в считанные
дни.

В
гипсокартоне вырезаются отверстия для потолочных светильников. Затем потолок
шпаклюется. После этого его можно побелить или выкрасить в любой цвет.
Преимущества таких потолков очевидны, однако стоит помнить и о двух главных
недостатках:

-
навесные потолки из гипсокартона «съедают» часть площади и допустимы лишь в
квартирах с высокими потолками.

— если
Ваши соседи сверху сэкономили на гидроизоляции полов и их затопило – Ваши
гипсокартоновые потолки, скорее всего, придется демонтировать, заново обшивать,
шпаклевать и красить.

Непредвиденного
затопления сверху не боятся только натяжные потолки. Именно поэтому их так
часто делают в санузлах.

6.
Откосы и окна.

Если Вы собрались менять окна

в квартире, то их нужно делать при завершении черновой отделки. Сначала

штукатурятся и шпатлюются откосы, после чего уже устанавливаются сами окна.

Мы предоставляем услуги по ремонту и отделке квартир, домов под «ключ» уже более 10 лет!

Ремонт в новостройке своими руками

Покупка новой квартиры – радостное событие для любого человека. В особенности приятно получить в собственность квартиру в новостройке, в которой ранее никто не жил. Как правило, квартиры в новостройках не имеют никакого ремонта. Взору владельцев предстают стены без какой-либо отделки, электропровода и сантехнические трубы. Чтобы превратить комнаты с голыми стенами в уютные и комфортные для жизни помещения, нужно приложить определенные усилия, поэтапно выполнив ряд важных мероприятий.

Ремонт в новостройке своими руками

Рекомендации до начала ремонта

Так выглядит только что от строенная квартираГолые стены — полный простор для деятельности

Не покупайте дорогостоящие строительные и отделочные материалы для первого ремонта в новостройке. Здание будет давать усадку в течение нескольких лет, под воздействием которой отделка может существенно деформироваться и даже полностью разрушиться. Ввиду этого специалисты рекомендуют отдавать предпочтение неприхотливым и пластичным материалам.

Новенькие многоэтажки еще несколько лет будут давать усадку

Тщательно спланируйте ремонт. Необязательно составлять множество чертежей с подробным указанием разнообразных размеров и важных нюансов. Будет достаточно простых эскизов. Подумайте, будете ли вы выполнять перепланировку квартиры, какие материалы, по вашему мнению, лучше всего впишутся в интерьер помещений, где должны быть установлены осветительные приборы и розетки и т.д.

Помните: грамотная подготовка перед началом работы позволит сэкономить деньги, силы и время в дальнейшем.

Подготовка поверхностей к отделке

Ремонт в новостройке лучше всего начинать с черновой подготовки поверхностей. Выровняйте потолок и стены. Для проведения этих мероприятий вам понадобятся шпатели, гладилка и правила разных размеров. Предварительно очистите поверхности от загрязнений и пыли. Выравнивание выполняйте при помощи обыкновенной штукатурной смеси. Рекомендации по приготовлению и использованию составов обычно приводятся непосредственно на упаковке.

Штукатурка стен по маякамНабрасываем раствор по разметкеУстанавливаем маякИ еще один маякДелаем разметку, натягиваем нити-ориентиры и устанавливаем еще несколько маяковНабрасываем раствор на новенькую стену вашей квартирыВыравниваем штукатуркуЗатираем неровностиУбираем маякиЗатираем канавки раствором

Перед оштукатуриванием стены необходимо пропитать грунтовкой. Она обеспечит более качественное и надежное сцепление штукатурки с поверхностью.

В случае если толщина штукатурного слоя будет составлять более 3 см, работу рекомендуется выполнять в две стадии. На первом этапе поверхности просто выравниваются, на втором же их нужно тщательно выгладить.

Первый слой смеси наносите мастерком. Тщательно разровняйте штукатурку и дайте ей полностью высохнуть. Нанесите на высохший слой штукатурки грунтовку, дайте ей высохнуть, а затем наложите второй слой штукатурки. Порядок нанесения остается таким же, но этот слой нужно разровнять максимально качественно. Периодически проверяйте ровность укладки штукатурки с помощью уровня.

Разводка труб в новостройкеУстановка сантехники — довольно сложный этап ремонта квартирыУстановка раковины

После полного высыхания поверхностей можно приступать к финишному декорированию стен и потолка. Однако до этого рекомендуется установить сантехнические приборы, а при необходимости смонтировать (заменить) стеклопакеты и двери, чтобы в дальнейшем не повредить финишную отделку.

Цены на смеси для выравнивания стен и потолков

Смеси для выравнивания стен и потолков

Монтаж сантехники, дверей и стеклопакетов

Черновая подготовка стен уже выполнена, поэтому в будущем новые дверные косяки и стеклопакеты не будут запачканы штукатуркой и шпаклевкой. При наличии дверей, демонтируйте их вместе с коробкой, т.к. новые полотна обычно идут в комплекте с собственными коробами.

Установка сантехники также может быть выполнена собственными силами. Отечественные пользователи чаще всего отдают предпочтение унитазам с горизонтальным выпуском. Установка такого унитаза сводится к его подсоединению к канализационному патрубку. Ножки, как правило, жестко прикручиваются к полу. Обычно в комплекте с унитазом идет инструкция по монтажу, поэтому особых проблем с этим не возникнет.

Схема установки унитазаСхема установки унитазаГигиенический душ

Установка остальных сантехнических приборов остается на усмотрение владельца.

Установка акриловой ванныСхема подключения раковины и ванны к трубопроводам горячей и холодной воды и канализации

Финишная отделка поверхностей

Выбираем обои для комнаты

На предыдущих этапах вы выровняли поверхности и подготовили их к финишной отделке, поэтому проводить какие-либо дополнительные подготовительные мероприятия не придется.

Клеим обои

Для отделки стен в жилых комнатах, как правило, используются обои. Отделочный материал для потолка выбирайте самостоятельно. При первом ремонте в новостройке лучше ограничиваться обычным оштукатуриванием либо покраской, т.к. здание, как отмечалось, даст усадку, в результате которой отделка может разрушиться. К использованию более дорогостоящих вариантов отделки лучше обращаться уже через несколько лет после покупки квартиры.

Стены можно окраситьТехнология нанесения краски на поверхность в несколько слоевОкрашивая стены, фантазируйте

Стены в кухне и санузле оформляйте на свое усмотрение. Обычно отделка таких помещений выполняется с применением керамической плитки.

В ванной на стену и пол кладем плиткуВ ванной на стену и пол кладем плиткуКак положить плиткуУкладка плитки на стену своими руками

Цены на краску для потолка и стен

Краска для потолка и стен

Ремонт потолка

При выборе варианта отделки потолка отталкивайтесь от своих предпочтений и доступного бюджета. Недорогую отделку можно выполнить с использованием:

Перед использованием любого из перечисленных вариантов отделки поверхность необходимо выровнять. Стандартно для выравнивания используются шпаклевка и грунтовка.

Среди более дорогостоящих и интересных вариантов декорирования потолка следует выделить:

  • монтаж гипсокартонных конструкций. Сначала к поверхностям крепятся направляющие профили, после чего к ним фиксируются листы гипсокартона. С использованием гипсокартона можно обустраивать как простые одноярусные, так и сложные многоярусные фигурные конструкции. Также такая отделка позволяет прятать проводку, элементы вентиляционной системы и прочие коммуникации, что очень удобно;
  • обустройство натяжных полотен. Поливинилхлоридная пленка натягивается и закрепляется к предварительно смонтированному каркасу. Порядок монтажа более сложен, чем в случае с гипсокартонными конструкциями, т.к. при выполнении ремонта возникает необходимость применения специальной тепловой пушки;
  • пластиковые навесные конструкции. Также крепятся к каркасу. Главные преимущества: простота монтажа, высокая скорость сборки, небольшая стоимость и красивый внешний вид.

Схема монтажа натяжного потолкаСхема двухуровневого потолка из гипсокартона

Цены на гипсокартон и листовые материалы

Гипсокартон и листовые материалы

Установка электроприборов

Установка электроприборов

Как правило, при сдаче только что достроенного дома в нем присутствует проводка, но никаких электрических приборов нет, либо же их качество оставляет желать лучшего. После отделки потолка и стен приступайте к установке розеток, выключателей и светильников. Помните об элементарных мерах предосторожности: работать с электрикой можно только после полного обесточивания квартиры. Места для установки розеток и осветительных приборов выбирайте на свое усмотрение.

Помните о технике безопасности!

Обустройство полов

Ремонт в новостройке традиционно заканчивается обустройством пола. Как правило, состояние полов в только что сданных домах оставляет желать лучшего. Если дом построен из бетонных панелей и квартиры были сданы в черновом варианте, обязательно выполняется заливка стяжки.

Трещины в стяжке (новостройка)Заделка трещин

Стяжка – это слой бетонного раствора, заливаемый поверх чернового пола и необходимый для выравнивания основания. Существует несколько разновидностей такого выравнивания. Самой популярной и простой для самостоятельного выполнения является мокрая стяжка. Вся работа сводится к устранению неровностей и щелей при помощи бетонного раствора.

В новостройке достаточно сделать прочную и ровную стяжку

Перед заливкой стяжки низ стен следует оклеить защитной кромочной лентой.

Монтаж ленты

Дайте стяжке полностью высохнуть, настелите финишное покрытие на свой выбор и установите плинтуса.

Схема укладки ламината

эксплуатационные показатели предназначение, интенсивность нагрузки и класс ламината технология тестирования
жилые помещения общественные помещения
низкая средняя высокая низкая средняя высокая
21 22 23 31 32 33
устойчивость к истиранию АС 1 АС 2 АС 3 АС 3 АС 4 АС 5 Annex Е
усточивость к ударной нагрузке IC 1 IC 1 IC 1 IC 1 IC 2 IC 3 Annex F
устойчивость к образованию пятен 4 (g.1&2),
3 (g. 3)
5(g.1&2),
4 (g. 3)
EN 438
термическая устойчивость 4 4 4 4 4 EN 438
устойчивость к воздействию мебельных ножек без видимых повреждений EN 424
устойчивость к роликовым колесам мебели без видимых повреждений EN 425
коэффициент разбухания менее
20%
менее
20%
менее
18%
менее
18%
менее
18%
менее
18%
Annex G

Настил линолеумаУкладка линолеумаНастил ковролина

На этом основные ремонтные мероприятия в новостройке заканчиваются. Меблировка и техническое оснащение помещений остаются на усмотрение владельца.

Удачной работы!

Цены на напольные покрытия

Напольные покрытия

Видео – Ремонт в новостройке своими руками

видео-инструкция по ремонту своими руками, фото

По окончании основных строительных работ конструкции имеют условно ровные поверхности, которые нуждаются в облицовке. Возникает вполне закономерный вопрос, с чего начать ремонт с черновой отделкой, и какие виды ее использовать для тех или иных поверхностей. Несущие стены и перегородки между отдельными помещениями обычно сложены из кирпича, бетонных или газобетонных блоков.

Помещение поле выполнения основных строительно-монтажных работ

Кладка имеет грубую структуру и непригодна непосредственно для декоративных покрытий. Аналогичным образом дело обстоит и с черновыми полами, которые тоже нуждаются в выравнивании.

Под черновой отделкой стен из кирпича или блоков понимается их оштукатуривание, а для полов – устройство бетонной стяжки. Применение названных технологий позволяет сделать указанные поверхности максимально близкими к идеальной ровной плоскости.

Статьи по теме:

Штукатурка стен: материалы и технология

Вертикальные строительные конструкции покрываются цементно-песчаными смесями, затворенными водой, при помощи специального инструмента. Черновая отделка производится в соответствии с требованиями СНиП 3.04.01-87.

В данном документе определяются:

  1.  температурно-влажностный режим в помещениях, где проводятся отделочные работы;
  2. способы подготовки поверхностей к нанесению штукатурки;
  3. основные требования к используемым строительным материалам.

Подготовка помещения к проведению черновых отделочных работ

Оштукатуривание является составной частью комплекса отделочных работ и производится в соответствии с утвержденным проектом.

Непосредственно перед выполнением названной операции проводиться целый комплекс подготовительных мероприятий:

  1. производится остекление проемов, предназначенных для осветления помещений и установка входных дверей;
  2. комнаты, где планируется проводить отделочные черновые работы должны быть надежно защищены от ливневых осадков и снега, больших перепадов температур;
  3. места сопряжения оконных рам и балконных блоков со стенами должны быть аккуратно заделаны и иметь надежную изоляцию от внешних воздействий.

Поверхности стен, что подлежат оштукатуриванию, очищаются от старой побелки, высолов, пятен жира и нефтепродуктов. По прочностным характеристикам вертикальные строительные конструкции должны быть не ниже наносимого на них покрытия. Перед началом этого вида отделки необходимо удалить отслаивающиеся облицовочные материалы, пыль и мелкий мусор.

Подготовка к черновой отделке – установлен балконный блок

Материалы, применяемые для штукатурки стен

Качество черновой отделки квартиры во многом зависит от используемых в процессе проведения работ составов.

Штукатурные смеси имеют в своем составе следующие компоненты:

  1. вяжущие материалы: известь, гипс, цемент, глина и цемент;
  2. заполнители в основном это мелкий песок;
  3. вода техническая.

Из всех вышеперечисленных компонентов с вяжущими свойствами наибольшее распространение получили портландцемент и гипс. Для приготовления растворов сухие компоненты вначале тщательно перемешиваются в определенной пропорции, а затем затворяются водой и вновь перемешиваются. Точная инструкция по приготовлению смесей для оштукатуривания поверхностей предусмотрена технологической картой.

Штукатурка поверхностей – как правило, необходимый процесс черновых работ.

Портландцемент относится к числу отделочных материалов, которые после отвердения обладают максимальной механической прочностью. Характеристики его зависят от марки, которая обозначается трехзначным числом.

В строительстве применятся цементы с маркой 400, 500 и 600, со временем схватывания при комнатной температуре порядка 15-20 минут. Полностью процесс отвердения протекает в течение 28 суток.

Цемент – хлеб строительства!

В качестве наполнителя в штукатурке применяется карьерный песок. Для черновой отделки необходим крупно или среднезернистый песок, фракции размером от 2 до 5 мм и от 0,5 до 2 мм соответственно.

Перед введением в раствор его необходимо тщательно просеять через специальную сетку для отделения мусора и посторонних включений. В настоящее время в продаже имеются готовые строительные смеси, составленные в нужных пропорциях.

Технология выполнения штукатурных работ, инструменты и приспособления

Черновая отделка таким способом выполняется квалифицированными работниками.

Для проведения работ по оштукатуриванию поверхности дома или в квартире потребуются следующие инструменты:

  1. кельма штукатурная с рабочей частью в виде сердечка, которая необходима для нанесения раствора на стену;
  2. терка и полутерок для выравнивания смесей, и в том числе фасонные для отделки внутренних и наружных углов и других мест сопряжения поверхностей;
  3. шпателя разного размера нужны для выполнения тонких работ вблизи оконных проемов, дверных косяков и тому подобное;
  4. правило служит для быстрого выравнивания поверхностей большой площади;
  5. кисть-макловица – приспособление используется для увлажнения поверхностей и удаления пыли и мелкого мусора.

Инструменты для штукатурки поверхностей стен

Порядок выполнения черновых отделочных работ предусматривает такую последовательность операций:

  1. работник набирает из емкости смеси кельмой и резким движением бросает ее на стену;
  2. действие выполняется до заполнения части отделываемой поверхности;
  3. затем работник берет терку, смачивает ее водой и приступает к равномерному перераспределению состава по всей поверхности;
  4. при необходимости разглаживания состава сразу на большой поверхности используется правило;

Возникновение сравнительно мелких дефектов в процессе оштукатуривания неизбежно, исправление их проводится при помощи шпателя и терки.

Фото процесса: оштукатуривание стены с использованием правила

По окончании работ штукатурка оставляется в покое до полного отвердения состава. В этот период в помещении необходимо поддерживать постоянную температуру и исключить возможность возникновения сквозняков. Полное время минерализации состава до 4 недель, после этого можно приступать к проведению финишной отделки.

Черновая отделка полов

Горизонтальные строительные конструкции в современном строительстве преимущественно делаются из железобетонных плит. Поверхность их далека от совершенства и требуется выравнивание ее при помощи бетонной стяжки.

Эти работы при наличии минимальных навыков могут быть выполнены своими руками без привлечения специалистов. Для достижения требуемой точности используются маяки, изготовленные из специального профиля.

Заливка стяжки бетоном

Полезный совет: при установке маяков рекомендуется от одной к другой стене натянуть шнуры с шагом в 0,8 – 1,1 м перпендикулярно к ним. Это позволит быстро и правильно выставить рейки на одном уровне и добиться максимального приближения ее к горизонтальной плоскости.

Фиксация маяков в нужном положении выполняется при помощи гипсового раствора. Этот состав достаточно быстро схватывается и надежно удерживает рейку в нужном положении.

Вывод

Черновая отделка полов и стен служит надежной основой для декоративных покрытий только в том случае, если она выполнена с соблюдением технологий и из качественных материалов. Большую часть операций по оштукатуриванию стен или заливке бетонной стяжки можно выполнить и самостоятельно при наличии минимальных навыков.

Видео в этой статье с описанием процесса поможет составить собственное представление о процессе. А цена ваших трудов будет оправдана.

Понравилась статья? Подписывайтесь на наш канал Яндекс.Дзен

Добавить в избранное
Версия для печати

Ремонт квартиры в новостройке своими руками в Ростове-на-Дону

Главная / Статьи / Ремонт квартиры в новостройке своими руками — последовательность работ

Почему выгодно делать ремонт квартиры в новостройке своими руками

В Ростове-на-Дону строительство жилья идет быстрыми темпами. Квартиры в новостройках обычно сдаются без внутренней отделки, но с проведенными коммуникациями. И прежде чем переехать в новую квартиру, многие делают ремонт в новостройке своими руками.

В таком подходе к ремонту есть свои преимущества:

  • квартира в новостройке без отделки стоит дешевле;
  • ремонт в Вашей квартире будет выполнен не из самых дешевых материалов, а из тех, которые Вы выберите;
  • Вы сможете выполнить работу более качественно, а наиболее сложные этапы ремонта поручить профессионалам;
  • интерьер Вашей квартиры точно будет отличаться от соседского.

Все необходимые материалы для ремонта квартиры в новостройке в Ростове-на-Дону можно купить в компании ООО «Ю-МЕТ».

С чего начать ремонт квартиры в новостройке

Если надо как можно быстрей вселяться в новую квартиру, надо определить, что требует ремонта в первую очередь.

Чтобы в квартире можно было жить, надо прежде всего:

  • установить входную дверь и окна;
  • провести вентиляцию;
  • продумать план электропроводки, а затем выполнить электропроводку и разводку розеток;
  • подключить воду и систему канализации, установить сантехнику в ванной и туалете, мойку на кухне;
  • проверить исправность системы отопления.

Также следует выявить неровности стен, пола, потолка, составить план отделочных работ, выбрать материалы для отделки.

Сразу после установки входной двери надо решить вопрос с электричеством. После установки распределительного электрического щитка и подключения электросчетчика можно будет пользоваться электрическими инструментами для ремонта.
Не менее важно для проведения ремонта в новостройке наличие воды и канализации. Можно вначале установить самый дешевый унитаз. Его не будет жалко, если он повредится во время ремонта. Дорогую сантехнику лучше установить ближе к завершающему этапу ремонта квартиры. То же касается и раковины.

Черновая отделка квартиры в новостройке своими руками

Когда в квартире созданы нормальные условия для работы, можно приступать к черновой отделке квартиры своими руками.
Объем работ будет зависеть от выбранных отделочных материалов. Например, при отделке стен гипсокартоном и установке подвесных потолков можно не выравнивать поверхности. Тем самым значительно экономится время.
Перед тем как приступить к ремонту, потребуется убрать остатки бетона и раствора, очистить и при необходимости выровнять полы, стены и потолки.
Выравнивание пола цементным раствором проводят после черновой отделки стен.
Как подготовить стены к отделке плиткой, покраске или под обои можно прочитать в специальных статьях о ремонте на нашем м сайте.

Где купить в Ростове отделочные материалы для ремонта квартиры в новостройке

Компания ООО «Ю-МЕТ» предлагает купить в Ростове-на-Дону строительные и отделочные материалы для ремонта квартиры в новостройке:

  • смеси для гидроизоляции;
  • грунтовки и клеи;
  • стяжки для пола;
  • шпаклевочные смеси;
  • штукатурки, сухие строительные смеси;
  • гипсокартон и профиль для гипсокартона;
  • подвесные потолочные системы.

С высококачественными материалами для ремонта от ООО «Ю-МЕТ» в Ростове-на-Дону почти весь ремонт квартиры в новостройке можно выполнить своими руками. Нанимать специалистов следует для установки окон, монтажа натяжных потолков, установки входных дверей. В зависимости от наличия или отсутствия собственного опыта, можно привлекать к работе электриков, сантехников, плиточников, а также специалистов по укладке паркета.

проект дизайна, порядок проведения ремонта, необходимый инструмент

Решили сделать ремонт квартиры, но не знаете с чего начать? Правильно, что задались этим вопросом. Без четкого плана проведения ремонта, он может превратиться в долгострой. Для ремонта это довольно частое явление. Чтобы избежать долгостроя важно перед началом ремонта подготовить план работ, необходимый инструмент и материалы. Как это сделать будет описано в этой статье.

Стоит ли делать проект дизайна помещения?

Проект дизайна нужно делать обязательно. Это первый и самый важный этап ремонта квартиры. Проект дизайна квартиры позволит, сделав ремонт получить то, что вы изначально хотели.

При отсутствии готового проекта, нет четкого представления какой должен быть конечный результат. Во время ремонта одни материалы могут заменяться другими, в силу различных обстоятельств. Благодаря этому результат от ремонта может вас не порадовать.

Где взять готовый дизайн? Проще всего заказать проект в специализированной фирме. Это дорого, поэтому можно поступить по-другому. На просторах интернета множество проектов, как отдельных помещений, так и комплекта для всей квартиры. Поэтому если вы не имеете возможность нанять дизайнера, то вам поможет ваше творческое начало. Достаточно в любом поисковике набрать запрос «дизайн квартиры».

Порядок проведения ремонта

Порядок проведения ремонта зависит от объема ремонта. Однако весь процесс можно охарактеризовать следующим образом. При капитальном ремонте сначала выполняется черновая отделка, потом чистовая. При косметическом ремонте сначала удаляются старые покрытия, затем исправляются дефекты основания, после чего выполняется отделка.

Другими словами, сначала выполняется самая грязная работа, потом самая чистая.

Черновая отделка помещения

Черновая отделка производится в новостройках либо при капитальном ремонте. Порядок выполнения черновой отделки зависит от способа подготовки пола, стен потолка. Правильнее сказать выравнивания.

Если принято решение выравнивать все поверхности штукатуркой, то сначала работают с потолком, затем со стенами, а в последнюю очередь с полом. Так следующий этап не навредит предыдущему.

Если планируется выравнивать что-либо гипсокартоном, то сначала выполняют штукатурку и стяжку, а затем работают с гипсокартоном. Принцип простой, сначала влажные работы, потом сухие.

После того как сделана черновая отделка могут быть установлены окна и межкомнатные двери. Устанавливать их до черновой отделки, не желательно, т.к. можно испортить их в процессе работы.

С какого помещения начать ремонт

Если квартира не жилая, то с любого. Если вы планируете делать ремонт и жить в квартире, то следует начать со спальни. Почему? Начало ремонта всегда протекает стремительно, поэтому первые помещения ремонтируются на одном дыхании. Сделав ремонт сначала в спальне, вы обеспечите себе комфортное место отдыха.

Так же можно начать ремонт с ванной комнаты. С учетом укладки плитки — это самое грязное место, а по количеству выполняемой работы самое трудоемкое. Однако ванная комната очень важна с точки зрения гигиены.

Таким образом можно составить следующий перечень по порядку проведения ремонта:

  • Туалет и спальня;
  • Кухня;
  • Зал или гостиная;
  • Коридор.

Косметический ремонт квартиры. Подготовка перед отделкой

Ремонт помещения следует начинать с потолка, особенно если потолок будет окрашиваться. Сделав сначала ремонт потолка вы гарантировано не испортите покрытия стен и пола.

  • Ремонт потолка в независимости от будущего покрытия начинают с удаления старого покрытия.
  • Далее необходимо обследовать потолок на предмет возможных дефектов. Все дефекты устраняются шпаклевкой.
  • Следующий этап установка коробов из гипсокартона, их шпаклевка и наклейка потолочного плинтуса.
  • Далее переходят на стены. Удаляют старое покрытие. Выявляют дефекты стен и устраняют их.
  • Как только стены готовы можно наклеить потолочный плинтус.
  • Теперь можно переходить к полам. Снимают старое покрытие. Оценивают ровность и прочность основания пола. В случае если пол не удовлетворяет требованиям по укладке напольного покрытия его выравнивают. Бетонные полы проще всего выровнять самовыравнивающимися смесями. Деревянные полы выравнивают фанерой.
  • На последнем этапе подготовки удаляют весь строительный мусор и пыль из помещения. Для облегчения дальнейшей отделки грунтуют пол, стены, потолок.

Инструменты необходимые для отделки помещения

Покраска

Обычно покраску потолка и стен выполняют валиком, а в труднодоступных местах, например, потолочный плинтус, кистью. Для покраски потребуется:

  • валик,
  • удлинитель для валика,
  • кисть средней ширины,
  • специальная ванночка для краски,
  • миксер для размешивания краски и шуруповерт или дрель.

Поклейка обоев

Для поклейки обоев на потолок и стены потребуются:

  • Ведро для размешивания клея,
  • Миксер и дрель – упростит размешивание,
  • Широкая кисть для нанесения клея на стены,
  • Пластиковый шпатель для разравнивания обоев,
  • Широкий и узкий мягкие валики для удаления пузырей и прокатки швов.

Ремонт своими руками в квартире без отделки с чего начать ремонт. Подготовка к ремонту в новостройке без отделки

Ремонт своими руками в квартире без отделки с чего начать ремонт. Подготовка к ремонту в новостройке без отделки

Не стоит сразу планировать идеальный ремонт и дизайн вашей мечты. Новый дом может усесть (для панельного дома это не критично, другое дело – кирпич). Отдельные элементы дизайна может испортить ремонт беспокойных соседей. Если есть возможность, лучше немного обождать с финальным ремонтом.

Заранее познакомьтесь с управляющей организацией, которая обслуживает дом. При замене батарей, врезке в трубы, чтобы поставить сантехнику в ванной и на кухне в удобном месте, придется отключать стояки. Здесь же вам подскажут, какие этапы перепланировки и с кем нужно согласовывать.

Перед перепланировкой квартиры в новостройке убедитесь, что у вас на руках есть все документы на право собственности. Согласование не требуется, если вы меняете радиаторы , газовые приборы, сантехнику. Письменного заявления в органы техучета достаточно, если вы сносите не несущие перегородки в панельном доме, ставите новую перегородку, не увеличивающую нагрузку на перекрытие, меняете месторасположение ванны и унитаза. Любые манипуляции с несущими стенами, с перегородкой и проемом в кухню, где есть газовая плита, вентиляцией потребуют специального разрешения.

Начинать любые работы по ремонту и отделке квартиры следует с обмеров. Желательно лазерной рулеткой для максимальной точности. Это позволит надежно рассчитать количество материалов, не бегать их докупать, не переплачивать. Дальше идет составление плана и сметы.

Если требования к дизайну квартиры стандартные, вы можете попытаться визуализировать план ремонта самостоятельно. Сейчас доступны разные приложения, которые помогут сделать 3-D макет, посмотреть расстановку мебели и оборудования.

Этапы ремонта квартиры в новостройке. Подходы к ремонту квартиры в новостройке

Специалисты выделяют два вида ремонта: плановый и быстрый.

Плановый вариант

Хорош для тех, кто отделывает квартиру для себя, собирается здесь жить долго и счастливо. Составляется план работ, смета. Расписываются все этапы с необходимыми материалами, сроками исполнения. Подбирается бригада, включая необходимых специалистов: сантехников, штукатуров, маляров и т. д. Работа ведется планомерно, выдерживаются сроки для стяжки (не менее 28 дней), соблюдаются технологии шпатлевания, оштукатуривания.

Недостатки:

  1. смета в большинстве случаев оказывается превышена;
  2. процесс рискует стать бесконечным. Если мастера получают не за результат, а повременную оплату, они не будут никуда спешить. За ваш счет.

На плановый ремонт стоит ориентироваться тем, кому есть, где жить, кто не снимает квартиру и не считает каждый рубль, потраченный на отделку. Среди преимуществ данного варианта:

  • отсутствие спешки. Есть возможность не пропустить что-либо важное, значимое в последующей жизни;
  • тщательное планирование. Учитываются пожелания всех членов семьи, детей, родителей.

Быстрый ремонт с нуля

За минимальное время заливается стяжка, устанавливается сантехника. В одной из комнат облагораживаются стены и потолок, чтобы было, где жить. Дальше, по мере поступления денег приводятся в порядок все остальные помещения.

Данный вариант считается более экономичным. Квартира используется по прямому назначению. Срок ремонта зависит только от финансовых возможностей владельца, его стремления к жизни в комфорте. Недостаток: десять лет пройдут в такой «времянке» и состоянии перманентной отделки окружающего пространства.

Источник: https://milyj-dom.ru-land.com/stati/s-chego-nachat-remont-v-novoy-kvartire-s-chego-nachat-posledovatelnost-deystviy

С чего начать ремонт в жилой квартире. С чего начать ремонт жилой комнаты

Перед началом действий нужно подготовить помещение. Вначале выносят мебель и демонтируют с потолка и стен светильники. Для освещения комнаты во время ремонта будем использовать не люстру, а патрон с лампой большой мощности. Следующим шагом является демонтаж старой отделки.

Во-первых, необходимо выполнить черновую обработку потолка и стен. До начала ремонтных работ нужно занавесить чем-нибудь входную дверь комнаты. Для этого подойдет старое одеяло или пленка из плотного полиэтилена. Такой защитный тент поможет изолировать другие помещения от пыли и шума. Даже при использовании пылесоса, влажной уборке жилой комнаты и аккуратной работе пыль всегда будет накапливаться в помещении в большом количестве.

В комнатах с установленными стеклопакетами также необходимо закрыть защитным слоем и окна. На полу раскладывают полиэтиленовую пленку, чтобы не проводить по окончании каждого дня ремонта влажную уборку.

  1. Подготовка стен
  2. Подготовительный этап косметического ремонта занимает около трети от общего времени, выделенного на работы в жилой комнате. При подготовке нужно убрать обои и побелку со стен, а если местами повреждена штукатурка, то ее также придется удалить. На работу со старой штукатуркой необходимо выделить один день.

    В зависимости от обойного клея покрытия стен удаляются или целым полотном, или маленькими кусками. Но вначале нужно увлажнить поверхность водой и примерно через полчаса можно снимать покрытие стен лоскутами. Чтобы удалить обои, приклеенные очень крепким составом, подойдут пар и кипяток. Всегда после снятия старого покрытия стен комнаты необходимо применить жесткую щетку и пылесос, чтобы избавиться от остатков клея и пыли.

    При косметических обновлениях жилого помещения стены редко выравнивают и штукатурят. Но бывают исключения: например, появление сколов штукатурки или большого числа трещин.

    Подготовительный процесс косметического ремонта ограничен разделкой маленьких трещин, шпаклевкой и шлифованием стены. Для выравнивания поверхности с проблемными участками используют электрическую шлифовальную машину.

  3. Подготовка потолка
  4. Декоративное покрытие с потолка жилой комнаты убрать значительно проще и быстрее, нежели со стены. Если планируется наклеить полистирольные плиты или уложить пластиковые панели, то нужно снять только верхний слой побелки. В случае если на потолок нанесена известь или водоэмульсионная краска, необходим минимум один день для удаления старого покрытия.

    Самый популярный метод восстановления потолка при косметическом ремонте жилой комнаты – выравнивание поверхности плит потолочного перекрытия. У них всегда присутствует угол отклонения от нормали на пару градусов, следовательно, высота потолка у стен, расположенных напротив друг друга, отличается. Обычно это значение варьируется от двух до пяти сантиметров.

    Оптимально выравнивать перекрытия, используя гипсовую штукатурку, конечно, если позволяют бюджет и время. Процесс выравнивания примерно выглядит так: к потолку подшивают рейки из пластика, затем штукатурной сеткой затягивают поверхность. Рейки, выполняющие функцию маяков, крепят при помощи алебастра, а на дюбелях крепят сетку. Чтобы выполнить чистовое выравнивание потолка жилой комнаты, придется потратить от 5 до 6 часов.

    Все работы, связанные с ремонтом потолка, возможно выполнить за один рабочий день. Затем можно приступать к затиранию, грунтованию и окрашиванию поверхности.

  5. Подготовка пола
  6. После завершения подготовки стен и потолка можно начинать зачистку пола. Косметические ремонтные работы бетонных полов, покрытых ламинатом, могут быть ограничены новой укладкой ламинатных плит (с обновлением подкладочного материала или без). Обычно в жилой комнате заменяют плиты с повреждениями, затем поверхность полируют, применяя мастику из воска.

    Что касается линолеума, то покрытие вырезают, зачищают основание до бетона. Затем поверхность грунтуют и закрывают специальной подкладкой. Основа данной подкладки – вспененный полиэтилен, имеющий теплоизоляционные свойства.

    Подготовка деревянных полов жилой комнаты проводится следующим образом: вначале половицы зачищают и ремонтируют, затем забивают и чеканят стыки, в конце плоскость шлифуют, готовят к покраске.

  7. Уборка мусора
  8. Во время любого ремонта жилой комнаты образуется очень много пыли и грязи, поэтому до начала работ нужно приготовить несколько мусорных мешков. По завершении очередного этапа обновления жилой комнаты и в конце каждого рабочего дня остатки штукатурки, осыпавшаяся крошка и подобный мусор выбрасывается из помещения. Перед началом чистовой отделки влажной щеткой или пылесосом проходят по всем стенам.

С чего начать ремонт в квартире с улучшенной черновой отделкой. План ремонта квартиры в новостройке с черновой отделкой по шагам

Делаем замеры в квартире

Все комнаты, дверные и оконные проемы, подоконники, оцениваем перепад уровня пола и потолка, расположение выключателей и розеток, можно отметить уровень, от которого потом делать пол и потолок.

Заносите данные сразу в какой-нибудь блокнот , чтобы по 10 раз не перемерять или лучше рисуйте в какой-нибудь программе.

Мне понравилась Sweet Home 3D – удобная, легкая, простая, бесплатная (ссылка в конце статьи).

Производим демонтаж

Выкидываем все что не нужно, очищайте стены, полы и т.д.

В квартире с черновой отделкой мы от этого практически избавлены, хотя то что идет от застройщика далеко не всегда хорошего качества.

Если у вас вторичка, то демонтажные работы могут занять не мало времени, сил и денег.

Уборка мусора

Почему идет отдельно от демонтажных работ? – Все просто.

В квартире с черновой отделкой это куча песка/пыли на полу. Да и в процессе ремонта будет еще не мало всего, что придется выкинуть.

Закладывайте в бюджет средства и время на эту работу.

Закупаем необходимые материалы

Покупать лучше с запасом , чтобы не пришлось по нескольку раз ездить в магазин. Как правило по чекам лишнее можно вернуть назад. Чтобы было проще, разбивайте покупку на кассе на части.

К примеру , мешки со штукатуркой один чек, а всякого рода мелочевка – другой чек.

Будет полезно прочитать –  Как экономить деньги на ремонте квартиры.

Так же учитывайте , в связи с колебаниями курса валюты, сезонными скидками и т.п. может получится, что те же самые строительные материалы уже через пару недель будут стоить существенно дороже.

Не забудьте завести скидочные карты строительных магазинов, это позволит сэкономить.

Электропроводка

Если нет щитка в квартире, то поставить.

Сделать отдельную линию для холодильника, отдельную для бойлера, отдельно свет, отдельно розетки, отдельно плита. Делается это для удобства в дальнейшем.

К примеру , когда летом отключают воду, то я не могу использовать много приборов одновременно. Либо бойлер + чайник, либо чайник + утюг и т.д. Иначе выбивает.

В квартире с черновой отделкой эти работы обойдутся дешевле и быстрее.

Делаем полы в санузле

Бетонную стяжку в ванной и туалете сделали – пока она сохнет, не теряем времени и делаем другие работы.

В комнате мне больше понравилась сухая стяжка пола . По ссылке отзыв.

Штукатурим и укладываем плитку в ванной комнате

Стены и потолок в ванной штукатурим, укладываем плитку, либо красим. Покраска на первое время пойдет.

Но нужно иметь ввиду, что последующая переделка займет куда больше времени, так как придется все демонтировать. За это также придется платить. Так что если есть запас по деньгам, то лучше сделать сразу.

Лучше сэкономить на межкомнатных дверях, не сразу покупать всю мебель и т.д.

Устанавливаем сантехнику

Проводим трубы – бюджетный вариант  металлопластиковые трубы , монтируются быстро и просто своими руками (специальных инструментов или навыков не нужно), унитаз и ванну также поставил сам, ничего сложного (первый раз придется повозиться, но в будущем будет проще).

Сразу стоит поменять радиаторы отопления на более современные и качественные, т.к. застройщики как правило экономят. В данном случае все также как и с ванной комнатой, если делать сразу, то это дешевле, проще, быстрее.

Делаем потолки

Если потолки будут натяжные, то данную работу можно перенести на более поздний этап. В противном случае, лучше делать ремонт сверху в низ (потолки, стены, пол).

Важно помнить , если в квартире будут шкафы купе, то монтаж натяжных потолков имеет свои нюансы, так что уточните заранее как лучше делать у специалистов (звоните тем кто будет монтировать шкафы и натяжные потолки в вашей квартире).

У нас , например, через потолок проходит четыре стыка плит, каждая из которых на разных уровнях, поэтому проще заказать какой-нибудь натяжной потолок, который за один день по всей квартире смонтируют, чем целый месяц выравнивать.

Кстати , у натяжных потолков есть один не очевидный плюс, если у соседей сверху будет небольшая протечка, то потолки скорее всего сдержат воду и ее нужно будет лишь слить. Ущерб будет минимальный. НО, это все при условии небольших протечек.

Стены в комнате

Выравниваем, штукатурим и шпаклюем стены  – у нас были они достаточно ровные, поэтому просто нанесли небольшой слой штукатурки, чтобы скрыть видимые дефекты, да и пыли так меньше.

Откосы и подоконники

Делал сам, вышло примерно так же как если бы заказал монтаж за деньги, но времени потратил порядочно . Так что не вижу смысла с этим возиться. Лучше заказать работу, а в свободное время заняться другими делами.

С чего начать ремонт в квартире с предчистовой отделкой. Что представляет собой квартира в новостройке

Стоимость ремонта в новостройке зависит от состояния квартиры, в котором она сдается будущим хозяевам. Это может быть:

  • габаритное помещение с черновым ремонтом, предназначенное для свободной планировки;

Пример квартиры в новостройке с предчистовой отделкой

  • квартиры с предчистовой отделкой;
  • квартира с чистовой отделкой.

Первый вариант представляет собой габаритное помещение с голыми несущими стенами без отделки, выполненными из кирпича, бетона или строительных блоков. Пол представлен в виде бетонной плиты без стяжки, потолок – нижней поверхностью плиты без отделки.

В таких квартирах предусмотрено наличие дешевой и ненадежной входной двери, окон с двойным стеклопакетом. В квартиру введено электричество и установлен небольшой щит с одним автоматом. Выполнена разводка отопления с установкой батарей и запорно-регулирующей арматурой. Это единственная коммуникация, которая готова к эксплуатации.

В квартире проложены стояки холодной и горячей воды с отводами, на которых установлены опломбированные счетчики и краны. Также введен канализационный стояк с отводом, закрытым заглушкой. Цена ремонта в новостройке такой квартиры будет наиболее существенной, поскольку все придется выполнять с нуля. Однако это хорошая возможность выполнить все работы качественно.

Квартира с чистовой отделкой представляет собой готовое к косметическому ремонту помещение с проведенными коммуникациями

В домах, где будут устанавливаться газовые плиты, выполнен ввод газа и установлен счетчик. Новым хозяевам придется не только заниматься ремонтом и отделкой квартиры в новостройке, а также выполнить на начальном этапе полную планировку помещения и разводку всех необходимых коммуникаций.

Варианты, где выполнена предчистовая отделка квартир в новостройках, полностью подготовлены к декоративной отделке, а именно произведена стяжка пола и оштукатурены стены. Здесь существует определенная планировка, установлены сантехнические и отопительные приборы. Цена ремонта в новостройке под ключ такой квартиры обойдется в 8000 руб/м².

Квартиры в новостройке с ремонтом от застройщика полностью подготовлены для новоселья. Здесь выполнена недорогая отделка потолка, стен и пола. Установлена бюджетная сантехника и отопительные приборы.

Остается лишь выполнить освещение и мебилирование квартиры. Купить квартиру в новостройке с ремонтом не всегда оказывается очень удачной затеей, поскольку застройщик часто использует некачественные материалы при выполнении ремонтных и отделочных работ, что влияет на неоправданное увеличение стоимости новой квартиры.

Важно! Независимо от варианта отделки помещения, взносы на капитальный ремонт в новостройке следует платить, если дом сдан новым хозяевам до 1 июля 2016 года.

Видео ремонт новостройки СВОИМИ руками. Начало и ЭТАПЫ ремота. ПЛАНИРОВАНИЕ ремонта квартиры в НОВОСТРОЕ

Ремонт своими руками в квартире с чего начать

Ремонт своими руками в квартире с чего начать, чтобы правильно все сделать, при этом значительно сэкономить время и деньги. Первые шаги при любом ремонте в квартирах оказывают прямое влияние на величину его сметы, успешность и длительность работ. Во избежание ошибок и лишних трат все ремонтные работы начинаются с планирования и составления точных схем конструкций и коммуникаций.

 

Ремонт своими руками в квартире с чего начать

Ремонт своими руками в квартире с чего начать

Ремонт своими руками в квартире с чего начать, необходимо сначала определить будет ли перепланировка помещения или нет.

При необходимости внесения серьезных изменений в планировку квартиры работы начинаются с их согласования и получения соответствующего разрешения на ремонт.

Стоит сразу отметить, что действия, направленные на разрушение или ухудшение характеристик несущих конструкций здания (включая их частичную разборку, уменьшение толщины или увеличение нагрузки) в любом случае одобрены не будут.

Это же относится к строительным работам, затрагивающим общедомовые коммуникации, вентсистемы, газовые и водяные стояки, увеличению площади нежилых помещений за счет жилых или кардинальному переносу санузлов.

При этом владельцы квартир имеют право на:
• Снос ненесущих стен или возведение перегородок (в том числе – с целью обустройства дополнительной комнаты), при условии выдержки их веса перекрытием и заложении жилых комнат с площадью не менее 8 м2.
• Увеличение жилого пространства за счет присоединения площади лоджии. Несмотря на четкий запрет на размещение на балконах батарей, подключенных к общему стояку, такое решение часто выбирается владельцами малогабаритных квартир, благодаря современным кабельным и пленочным системам с обогревом допзоны не возникает проблем.
• Расширение площади санузла или других комнат за счет сокращения площади соседних нежилых помещений.
• Объединение кухни с соседним жилым помещением при условии замены или отсутствии в ней газовой плиты.
• Любые действия по замене или переносе инженерных коммуникаций, сантехнического или электрического оборудования, не затрагивающие и не оказывающие негативного влияния на работу общедомовых сетей.

Важно: данные работы обязательно согласовываются в МФЦ или органах жилищной инспекции и проводятся только при условии получения разрешения. При планировании сроков ремонта следует помнить, что на рассмотрение заявки и получение ответа уходит не менее месяца.

Составление плана схемы ремонта на бумаге и мелом на стенах

Проведение сложного ремонта невозможно без детальных чертежей и четкого плана действий. Только после этого вы сможете примерно посчитать стоимость ваших затрат.

Их составление в идеале доверяется специалистам, при отсутствии такой возможности работы начинаются с замеров всех элементов и конструкций квартиры.

Замеры проводятся после выноса или сдвига мебели, при хорошем естественном освещении, с помощью точных инструментов (двух рулеток с длиной в 5 и 10 м, лазерного дальнометра, отвесов, угломера), мела или маркера.

Во избежание ошибок замеры выполняются несколько раз, все полученные данные переводятся в мм, усредняются и используются при составлении остальных схем ремонта (при необходимости – уточняясь после демонтажа конструкций или покрытий).

-схема стен и перегородок

Данная схема является основой для остальных и составляется с подробным указанием толщины и высоты стен, перегородок, мест оконных и дверных проемов, ниш, назначения помещений.

Правильные планы учитывают габариты будущей мебели и бытовой техники, в идеале их размещение моделируются с помощью программ или бумажных макетов с точным соблюдением масштабов.

Такие действия несмотря на сложность исключают ошибки при выборе толщины перегородок, мест проемов и расчете материалов.

-схема электрики

Схема электрики составляется с целью учета и отражения мест размещения проводников и всех электрических приборов в квартире.

В дальнейшем она используется для расчета длины и сечения кабеля, количества отдельных элементов и их параметров. Во избежание ошибок ее составляют в обратном порядке: первыми в точном плане квартиры указываются осветительная аппаратура, техника и оборудование, далее, на их основе планируются места монтажа розеток и выключателей, формируются группы приборов, и лишь потом – проводится расчет сечения кабеля и мощности УЗО.

Из соображений удобства и безопасности рекомендуется:
• Выделять отдельные линии проводки и приборов на кухне, влажных помещениях, питания мощного оборудования и осветительной системы. В случае поломки одна группа отключается для ремонта без останова работы остальных приборов.
• Подключать через автоматы как особо мощную или труднодоступную технику (духовой шкаф, системы кондиционирования или вентилирования, стиральную машину), как и отдельные линии питания осветительных приборов или кухни.
• Учитывать уровень влажности помещения при выборе розеток и выключателей, нормы ПУЭ – при планировании их количества и мест монтажа.
• Менять всю схему в квартире (а не только в ванной или санузле) на трехжильную при отсутствии линии заземления.
• Штробить стены для проводки только в вертикальном направлении и скрывать горизонтальные участки на стыках с полом или потолком.
• Сохранять точную схему разводки для последующих ремонтов.

-схема сантехники и отопления

Данная схема составляется с целью учета габаритов, веса, присоединительных размеров и способов подключения отопительных и сантехнических приборов. В ходе ее подготовки заранее продумывается:

• Схема присоединения радиаторов к общедомовой системе отопления.
• Потребность и способы монтажа стационарных источников обогрева другого типа (кабельные или пленочные полы на лоджии, ванной или коридоре).
• Схема подвода водяных труб к бойлеру, смесителям, унитазу, стиральной или посудомоечной машине, душевой кабинке или ванной.
• Тип водяной разводки (открытый или скрытый), места крепления труб и способы их скрытия. При скрытии коммуникаций с горячей водой в стенах и проведении разметки учитывается потребность в заложении зазора (от100% от сечения труб) на их температурное расширение.
• Дизайн, место и способы крепления полотенцесушителя.
• Тип сантехники и потребность в подготовке специальных ниш. Особое внимание уделяется унитазу: модели с раздельным, встроенным или напольным баком подключаются по-разному и могут смещаться от сливного отверстия.

-схема вентиляции

Данная схема составляется при планировании повышения уровня комфорта в квартире и включает:

• Места размещения приборов кондиционирования и вентилирования (при наличии), приточных каналов, вытяжки.
• Схему прокладки, скрытия или крепления вентиляционных коробов системы принудительного вентилирования и точку монтажа основного блока их обслуживания.

Точки забора воздуха в системах принудительного вентилирования чаще всего привязываются к балконам. Основное оборудование дизайнеры рекомендуют скрывать в верхней части подсобных помещений (как из-за соображений эстетичности, так из-за его шума).

Это в свою очередь приводит к снижению потолка в этих комнатах на 25-45 см. Воздуховоды по возможности размещаются в перегородках и/или конструкциях подвесных потолков или прокладываются вдоль стен с последующим закрытием ГКЛ и декоративными элементами (балками, светильниками, оригинальными карнизами).

Проведение демонтажных работ

Демонтажные работы проводятся строго в отведенное время (будни, с 10 до 19) и заключаются в удалении и выносе из квартиры старых или отслаиваемых покрытий, труб, сантехники и материалов разрушаемых строительных конструкций.

Их трудоемкость зависит от типа планируемого ремонта: в особо сложных случаях на этом этапе удаляются перегородки, меняются местами дверные проемы, в конструкциях подготавливаются ниши или штробы для закладки новых коммуникаций.
Особого внимания требуют:

• Участки примыкания к общедомовым каналам и коммуникациям, включая электропровода. Во избежание ошибок сверление конструкций или удаление стройматериалов возле лестничных площадок, стояков и аналогичных мест проводится после уточнения общей схемы МКД и отключение э/э на отдельных участках. Новички в ремонте об этом правиле забывают и часто попадают перфоратором в силовые линии при подготовке основного дверного проема.
• Прочные бетонные перегородки, соединенные с другими домовыми конструкциями общей арматурой. Помимо получения разрешения при их демонтаже принимаются меры по укреплению участков примыкания к полу и потолку и используются мощный инструмент (отбойные молотки, перфоратор, болгарка для распила ж/б), также требующий особых навыков.
• Сборные каркасные конструкции, обшитые ГКЛ, зачастую скрывающие внутри проводку и другие коммуникации. Их демонтаж начинается с отключения эл.питания и разбора профиля или систем. Сами листы гипсокартона аккуратно откручиваются отверткой и по возможности используются повторно.
• Перегородки из гипсовых или пористых блоков, образующие чрезмерное количество пыли при прямых ударах кувалдой. Простого смачивания поверхностей при их демонтаже мало, такие перегородки рекомендуют распиливать болгаркой по частям, начиная сверху, с помощью строительных пылесосов или специальных пылесборников.
• Кирпичные кладки, нуждающиеся в аккуратном снятии штукатурки долотом, зубилом, молотком и металлической щеткой. Очищение от старых стройматериалов перфоратором допускается лишь при планировании их дальнейшего разрушения, в остальных случаях эти работы лучше проводить вручную.
• Напольные покрытия, не требующие обновления и демонтажа. При проведении ремонта в домах с паркетными или дощаными полами, стяжками и плиткой в хорошем состоянии полы нуждаются в особой защите от падающих сверху материалов и загрязнений. В таких случаях с полов аккуратно снимаются плинтуса, их поверхность накрывается картоном и несколькими слоями п/э пленки.

Для упрощения демонтажных работ рекомендуется смачивать поверхности (в случае обоев – горячей водой, ЛКМ – растворителями) и заранее подбирать инструмент с учетом прочности конструкций и типа облицовки.

После их завершения строительный мусор собирается и выносится в прочных пакетах и мешках, все поверхности обеспыливаются и просушиваются.

Работы завершаются проверкой размеров и состояния конструкций, подсчетом сметы с учетом новых данных и обновлением разметки при необходимости.

Замена окон и входных дверей

Потребность в установке дорогостоящей входной двери до начала основных ремонтных работ часто оспаривается из-за высоких рисков повреждения поверхности полотна и луток.

Но в плане подготовки проема и необходимости знания точных параметров будущей двери специалисты единогласны – работы по удалению старых коробов, укреплению, выравниванию и изоляции откосов, изменению размеров входа, сверлению отверстий для анкерных креплений проводятся заранее. Это объясняется потребностью в знании:

• Общего уровня входа, учитываемого в дальнейшем при закладке стяжки пола и монтаже напольных материалов. При правильном заложении входная дверь не имеет порожков, напольное покрытие в будущем ровно и с достаточным, но минимальным зазором примыкает к нижнему краю.
• Мест расположения ручки, светильников и выключателя в коридоре. Двери в квартирах рекомендуют располагать с открытием в большую часть прихожей, одновременно с подготовкой откосов закладываются каналы для прокладки проводов, охранной сигнализации и других коммуникаций. Провода возле входной двери по возможности закладываются в гофре, экономить на их защите не рекомендуется.
• Точных размеров проема. В ряде новостроек на входе закладываются чрезмерно высокие или расширенные проемы, что в свою очередь приводит к необходимости их занижения даже с учетом поднятия уровня чистового пола или поиску более дорогих дверей с нестандартными габаритами.

Своевременное заложение проема упрощает процесс выбора входной двери и положительно сказывается на смете.

Оптимальные результаты достигаются при использовании дверей со временным полотном и возможностью монтажа декоративных накладок по окончании ремонтных работ. Вне зависимости от выбранного варианта в ходе ремонта дверь и замковые механизмы защищают от механических повреждений и пыли вакуумными пленками. После завершения всех грязных процессов замки проверяются и смазываются.

Порядок и время замены или установки окон зависит от типа ремонта. При капитальных переделках эти работы рекомендуют проводить после окончания основных черновых работ (как минимум после сноса перегородок, демонтажа и выноса старых стройматериалов, обновления уровня пола и ровнения стен).

При нормальном состоянии основных покрытий рамы меняют в начале ремонта, так как сам процесс их установки сопровождается образованием большого количества пыли. Отдельные требования выдвигаются в остекленению лоджии, по нормам эти работы проводят первыми, до вставки окон в самой квартире.

Схема действий стандартная – после демонтажа старой рамы и удаления старого утеплителя (при наличии) проемы осматриваются, при необходимости укрепляются и проводятся замеры. После этого последовательно устанавливаются подножки и конструкция рамы, проводится ее фиксация и монтаж створок и водоотлива. Заполнение зазоров пеной и монтаж подоконника выполняется после проверки работоспособности всей конструкции. Отделку откосов откладывают до конца штукатурных работ и проводят на последних этапах ремонта.

Проведение черновых работ

Данный этап проводится после монтажа коммуникаций, сопровождается «мокрыми» процессами и считается трудоемким и длительным. Оптимальным порядком действий считается:

• Заложение чернового пола – бетонной, сухой или полусухой стяжки.
• Выравнивание стен с помощью штукатурки или ГКЛ.
• Возведение дополнительных перегородок (при наличии в плане) с одновременным заложением в них звукоизоляционных материалов и коммуникаций.
• Черновое выравнивание потолка штукатуркой при планировании последующей покраски или оклейки обоями, или подготовка поверхности к монтажу подвесных конструкций (фиксация и скрытие проводов, питающих светильники, грунтование).
• Финишное черновое выравнивание, проводимое в обратном порядке (потолок, стены, пол) с помощью шпаклевок и систем наливного пола.

Теперь вы знаете ответ на вопрос ремонт своими руками в квартире с чего начать.

Требуется ремонт | Закон об арендаторах штата Калифорния

Существенное снижение пригодности для жизни

Вторым правовым основанием для удержания арендной платы является так называемая « подразумеваемая гарантия пригодности для проживания ». Исходя из дела Грин против Верховного суда , в нем говорится, что до домовладелец может попросить арендную плату, он должен сначала предоставить жилое помещение. Это не относится к коммерческой аренде, если она не совпадает с жилой, например чердак художника.Хозяин «гарантирует», что это место пригодно для жилья. Если есть «существенные» дефекты, вы имеете право удержать арендную плату ДО , когда условия будут исправлены. Это сделано для того, чтобы вынудить упрямого домовладельца позаботиться об этих дефектах, чтобы получить свои деньги за аренду. Если бы только это работало так просто, как кажется. Вот еще одно «право», окруженное ловушками, по любой из которых вас выселяют.

Во-первых, условие или условия должны представлять собой «существенное сокращение пригодности для проживания», которое не определяется до тех пор, пока судья, определяющий ваше выселение, не примет решение задним числом, основываясь на том, что затем заявляют арендодатель и его агенты.Насколько плохо «существенный»? Значит, нетривиально? или «больше, чем немного?» или «совсем немного?» или достаточно, чтобы судья нахмурился? Если у вас пограничный случай, но вы добросовестно удерживаете квартплату, судья может заключить, что все не так плохо, как вы думали, и, следовательно, вы не имели права удерживать арендную плату и должны быть выселены за ненадлежащее оплата аренды. Как вы смеете не догадываться, что сделает вывод будущий судья.

Нельзя сказать, что все связано с таким риском. Отсутствие тепла зимой, отсутствие воды или электричества, отсутствие окон и наводнение — все это легко дает право на удержание арендной платы.Дело Грин против Верховного суда создало право удерживать арендную плату, если рассматриваемая квартира имела «список серьезных дефектов», в том числе:

(1) обрушение и неотремонтированный потолок ванной комнаты, (2) постоянное присутствие крыс, мышей и тараканов в помещениях, (3) отсутствие тепла в четырех комнатах квартиры, (4) засорение водопровода , (5) открытая и неисправная проводка, и (6) незаконно установленная и опасная печь.

Можно сказать, это похоже на ваше место.В любом случае это безопасный путь для сравнения ваших условий с условиями в деле Green v. Superior Court .

Законодательное собрание позже вступило в силу с Гражданским процессуальным кодексом 1174.2, в котором говорится, что , если судья приходит к выводу, что имело место «существенное нарушение» пунктов, перечисленных в Гражданском кодексе 1941.1 [Контрольный список пригодности для жилья представлен в этом разделе], то тогда Арендатор выигрывает выселение за неуплату, судья определяет справедливую арендную плату, которая должна была выплачиваться при этих условиях, и дает арендатору еще 5 дней для выплаты этой суммы, а также предписывает произвести ремонт и оставить арендную плату на низком уровне до тех пор, пока он не будет достигнут.Звучит хорошо, но насколько «существенен», снова не определено. Если арендатор говорит, что окно не открывалось, 3 электрические розетки не работали, а давление воды было очень низким, то это «существенное», потому что это нетривиально, или потому что это более чем 5% -ное влияние на стоимость аренды? Здесь по-прежнему риск удержания арендной платы за непригодные для проживания условия высок в пограничных случаях, когда добросовестное предположение арендатора приводит к его выселению, а домовладелец получает вознаграждение за содержание в трущобах.

Другие риски, связанные с удержанием арендной платы, заключаются в том, что домовладелец всегда утверждает, что он ничего об этом не знал.Что жильцы в восторге от того, какая это была чудесная квартира, и что он подозревает, что у жильцов просто кончились деньги, и они все это придумали. Судьи могут полагать, что без множества доказательств со стороны арендатора, таких как фотографии, письмо с просьбой о ремонте, рекомендация инспектора и т. Д. Арендодатель не может исправить то, о чем он не знает, а заявить, что он не знал, легко без письменного подтверждения. Судьи склонны полагать, что написанные и адресованные письма были фактически получены и прочитаны, но отсутствие письма даже домовладельцу, который живет по соседству, свидетельствует об отсутствии связи.Запомни.

Еще один риск удержания арендной платы заключается в том, что домовладелец утверждает, что причиной этого состояния были вы. Например, у вас есть тараканы, потому что вы живете как свиньи [хотя тараканы живут, где хотят, едят что угодно и размножаются как сумасшедшие]. Хозяин утверждает, что вы сломали дверь, закоротили электрическую розетку, оторвали ручку или что-то еще. Независимо от того, что этого не произошло, что домовладелец не видел этого или что так было в течение последних двух арендных договоров, судья все равно может поверить арендодателю, потому что он этого хочет.Вы не можете удержать арендную плату за состояние, которое вы причинили. Все, что домовладелец должен сделать в суде, — это придумать историю, подтверждающую это, как будто вы извинились за поломку вещи в прошлом месяце и пообещали починить ее, но не сделали, и теперь, по-видимому, у вас проблемы с оплатой аренды. , и придумал это оправдание. Бла-бла-бла, но работает.

Еще одна проблема с удержанием арендной платы — это время. Вы не можете удержать арендную плату в этом месяце из-за того, что произошло в прошлом месяце. Вы не можете удержать половину арендной платы, потому что считаете эту сумму справедливой.Если вы только что заплатили арендную плату за этот месяц, а неисправность возникла сегодня и не будет устранена до 30-го числа этого месяца, вы не имеете права удерживать арендную плату за следующий месяц только потому, что вас ограбили в этом месяце. Возможно, в середине зимы у вас было 29 дней без тепла, но вы не можете удержать арендную плату за следующий месяц, чтобы получить компенсацию. Обогреватель ремонтируют до следующей даты аренды, и все. Вы не можете удерживать арендную плату за то, что уже было исправлено. Это не значит, что вы не можете получить компенсацию — вы просто не можете удерживать арендную плату как средство для этого.

Следовательно, если вы можете использовать другой метод ремонта предметов и при этом платить арендную плату, сделайте это. Если у вас нет денег для оплаты квартплаты за этот месяц, например, потому что вы только что получили огромную прибавку или вас уволили, удержание арендной платы для вас. Нередко арендодатели, снимающие ветхие помещения, сдают в аренду людям с нестабильным доходом. Одно совпадает с другим, и арендатор не жалуется на плохие условия, потому что трудно найти другое жилье, которое он может себе позволить, а арендодатель позволяет им платить в рассрочку или с опозданием.Затем в один прекрасный день новый домовладелец, или менеджер, или управляющая компания становится жестким, повышает арендную плату, говорит, что больше не платит просроченных платежей, начинает командовать всеми вокруг, раздавать уведомления о выселении и начинает войну. У арендаторов, которые терпели плохие условия, больше нет стимула молчать, особенно когда их уже выселяют. У них всегда были основания удерживать арендную плату, но они не хотели раскачивать лодку. Но сейчас уже качается, и пора качать. Арендодателям, владеющим стеклянными домами, нельзя бросать камни, потому что они возвращаются.

Арендаторы удерживают арендную плату и выигрывают дела о выселении, вызывают строительных инспекторов, которые ссылаются на домовладельца за сотни нарушений, и начинается спад. Все, что требуется, — это один крутой парень-менеджер, маленький человек с властью, который любит ее, чтобы открыть шлюзы для арендодателя и уволить себя как козла отпущения. Так происходит все время.

Как поступать с плохими арендаторами: 13 распространенных проблем

Когда арендатор подписывает договор аренды, вы ожидаете, что он будет придерживаться содержащихся в нем условий.Хотя это разумное ожидание, к сожалению, не всегда так получается.

Не существует единственного определения плохого арендатора. Есть множество отдельных проблем, которые гарантированно вызовут у вас головную боль. Они варьируются от поздних арендных платежей до секретных домашних животных.

Ознакомьтесь с подробным описанием распространенных сценариев, которые могут превратить арендатора в кошмар. Не беспокойтесь, мы предложим вам лучшие решения и превентивные меры, которые помогут предотвратить эти проблемы.

Вот 13 самых распространенных проблем, с которыми сталкиваются управляющие недвижимостью, и способы их решения.

1. Привычная просроченная выплата арендной платы


Проблема

Одного случая опоздания недостаточно, чтобы вызвать тревогу. Однако арендатор, который постоянно не соблюдает ваши сроки, должен быть привлечен к ответственности.

Решение

Чаще всего просрочка платежа является результатом нехватки денежных средств. Распространенный и полезный способ решить эту проблему — время от времени принимать частичную оплату от арендатора.Если ваш арендатор полагается на еженедельную зарплату, еженедельная структура оплаты также может подойти ему.

Если изменение структуры платежей не устраняет причину опозданий арендатора, рассмотрите возможность включения штрафов за просрочку платежа в свое следующее соглашение об аренде.

Часто этот финансовый штраф заставляет забывчивых арендаторов работать быстрее. Это может помочь им привыкнуть платить вовремя.

Если арендатор просто не может позволить себе ежемесячную арендную плату, подумайте, можете ли вы помочь ему, найдя ему соседа по комнате.Или, может быть, у вас есть другое устройство, которое дешевле.

Такие активные меры могут показаться вам слишком неуместными. Однако немного сострадания во время финансового принуждения и готовность предлагать решения могут принести вам лояльных долгосрочных арендаторов.

Профилактические меры

Не забудьте включить в договор аренды любые штрафы за просрочку арендной платы, которые вы будете взимать. Это гарантирует, что ваш арендатор осведомлен о последствиях просрочки арендной платы и будет мотивирован платить вовремя.

Рассмотрите возможность получения страхового полиса при невыполнении арендной платы. Эти правила могут быть спасением для арендодателей и управляющих недвижимостью, которые имеют дело с арендаторами, которые не платят вовремя арендную плату. Эти полисы выплачивают арендную плату арендатору и защищают доход арендодателя.

2. Арендатор нарушает работу соседей


Проблема

Независимо от того, насколько тщательным является ваш процесс проверки, вы не всегда можете предсказать, как арендатор будет относиться к своим соседям. Когда арендатор мешает повседневной жизни других арендаторов в квартире или здании, у вас возникает проблема, которая может достичь точки кипения, если вы ничего не сделаете, чтобы вмешаться.

Решение

Хорошо упомянуть правильный образ действий в самом договоре аренды для решения проблем между арендаторами. В том случае, если вам все же нужно вмешаться, у вас должен быть процесс работы с арендатором.

Обычно вы сначала выдаете предупреждение. Следующие шаги — штрафы и выселение после продолжающегося нарушения завета спокойного наслаждения.

Профилактические меры

Избавиться от потенциальных арендаторов, нарушающих работу, невозможно.Однако тщательный процесс проверки может помочь при рассмотрении кандидатов. Кроме того, примите во внимание текущий уровень жизни единицы, которую вы собираетесь заполнить.

Входят ли они в обычно тихое здание? Или в нем уже проживают арендаторы, которые не возражают против небольшой громкости в ночное время? Оценка таких реалий может помочь вам определить, кто будет соответствовать текущей культуре в подразделении или здании.

Арендаторы также могут посредничать между собой. Большинство будет пытаться поступить именно так, прежде чем пригласить вас.Убедитесь, что ваши жильцы знают, как справиться с шумными соседями без вашей помощи. Предоставьте им информацию по теме.

3. Незаконные арендаторы (или «тайные субарендаторы»)


Проблема

Иногда арендодатели могут столкнуться со случаем «тайной субаренды». Это когда законный арендатор сдал в аренду комнату или всю квартиру другому лицу или группе, не уведомив об этом своего арендодателя.

Решение

Защитите себя, включив в договор аренды пункт об эксклюзивности.Такой пункт сообщает, что законный арендатор — единственный, кто может законно занимать здание. В нем также сообщается, что другие лица, имена которых не указаны в договоре аренды, не могут въезжать.

Если вы не обязательно столкнетесь с проблемой субаренды, сообщите об этом в договоре аренды и устно сообщите арендаторам, что, если они хотят сдавать в субаренду, они должны сообщить это вам.

Если вы хотите рассмотреть арендатора, которого нашел нынешний законный арендатор, попросите о встрече с этим человеком.Подвергните их тому же процессу проверки, который вы используете для всех арендаторов.

Профилактические меры

Часто арендаторы сдают в субаренду в ситуациях, когда им необходимо внезапно переехать. Или, возможно, они потеряли финансовую безопасность.

К таким ситуациям может быть сложно подготовиться. Однако вы можете защитить себя, включив в договор аренды условия, в которых подробно описаны ваши правила субаренды.
Вы также должны быть проинформированы о законах вашего штата о субаренде. Некоторые штаты ограничивают возможность арендодателя запрещать незаконным арендаторам.

4. Серьезный материальный ущерб


Проблема

Существует значительная разница между естественным износом и преднамеренным повреждением имущества. Арендаторы могут оставить домовладельцев с высокими затратами на ремонт после значительного повреждения имущества.

Решение

Как только вам станет известно о повреждении, проведите тщательный анализ необходимого ремонта и его предполагаемой стоимости. Обязательно запишите подробный список этих затрат для любых вычетов из их гарантийного депозита.Убедитесь, что арендатор непосредственно причинил ущерб (а не стихийное бедствие, наводнение и т. Д.).

Сообщите им устно и письменно, что эти средства необходимы для устранения ущерба. Иногда арендатор отказывается платить. В этом случае вам может потребоваться передать дело в суд.

Профилактические меры

Визуальные доказательства — ваш друг. Прежде чем арендатор переедет, сфотографируйте (с отметками времени!) Все комнаты, бытовую технику, стены, потолки, полы и т. Д. В квартире.

Повторите этот процесс после выезда арендатора. Если ущерб требует судебного разбирательства, у вас есть веские доказательства.

Приобретите страхование имущества, предназначенное для арендодателей. Такой страховой полис должен защищать вас от ответственности при сдаче имущества в аренду. Он также должен покрывать ущерб, нанесенный жильцам во всех аспектах квартиры.

5. Неоплаченные коммунальные услуги


Проблема

Арендная плата — не единственный платеж, который необходимо внести арендаторам.Газ и вода платные и могут быть отключены, если счет не будет оплачен своевременно.

Решение

Решение зависит от соглашения, которое вы и арендатор заключили при аренде. Коммунальные услуги на ваше имя оплачиваются вам арендатором ежемесячно?

По закону съехавший арендатор не будет отслеживаться коммунальной компанией. Если услуги предоставляются на ваше имя, вы несете ответственность.

Если коммунальные услуги принадлежат арендатору, вы не будете иметь дело с просроченными счетами.Коммунальная компания будет искать и пытаться связаться с арендатором напрямую, чтобы решить этот вопрос.

Упреждающие меры

Будьте на опережение, включив в договор аренды пункты, касающиеся коммунальных услуг. Повысьте свою способность вмешиваться, подробно описав последствия несвоевременной оплаты коммунальных услуг.

Вы можете ввести структуру платы за просрочку платежа, если коммунальные услуги указаны на ваше имя. Вы даже можете указать в качестве причины для выселения неуплату коммунальных услуг.

6.Незаконное использование помещений


Проблема

Если вы обнаружите, что арендатор живет в квартире, но также ведет в ней незаконный бизнес, вмешательство имеет решающее значение. Ваш арендатор может продавать наркотики или производить незаконные материалы в доме.

Решение

Если ваши арендаторы делают что-то незаконное, это может привести к серьезным юридическим проблемам и проблемам с ответственностью. Обратитесь за советом к эффективному решению проблемы без какой-либо ответственности за преступное поведение арендатора.

Юрист проконсультирует вас о возможных вариантах и ​​о том, нужно ли вам предъявить обвинение. Вам следует звонить в полицию о любых насильственных и потенциально опасных действиях, о которых вам известно, на вашей территории.

Профилактические меры

При проверке кандидатов проверьте их биографию. Это может выявить предыдущую криминальную историю среди других юридических нарушений. Это может помочь вам узнать о поведении человека. Однако имейте в виду, что дискриминация потенциальных арендаторов с криминальным прошлым — незаконна.

Свяжитесь с предыдущими арендодателями, у которых данное лицо снимало жилье. Получение отзывов из первых рук от людей, имеющих опыт работы с кандидатом, даст вам ценную информацию.

7.

Сломанные внутренние устройства


Проблема

Независимо от того, перестает ли стиральная машина стирать или холодильник больше не может охлаждаться, то, как вы должны обращаться с сломанной техникой, в значительной степени зависит от языка вашего договора аренды .

Решение

По закону вы несете ответственность за ремонт и техническое обслуживание бытовой техники, которая поставляется вместе с недвижимостью (что также должно быть указано в договоре аренды).

Если прибор сломался и вы взяли на себя ответственность за него в договоре аренды, вы должны оплатить его ремонт или замену. Однако вы можете настроить язык, указав, что арендатор несет ответственность за замену неисправного устройства.

Профилактические меры

Никогда не сдавайте в аренду квартиру с заведомо неисправной техникой. Прежде чем въедет новый арендатор, важно, чтобы все ваши приборы работали.

Если вы приветствуете нового арендатора с неисправной сушилкой, он имеет право подать иск в суд, если вы откажетесь от ремонта или замены вещей.

8. Проблемы с вредителями


Проблема

Ой, арендатор заметил признаки заражения вредителями.

Решение

Нанять дезинсектора немедленно, как только арендатор уведомит вас об этой жалобе. Вредители могут легко распространяться. Они могут представлять опасность для любых семей, в которых вы проживаете.

Профилактические меры

Вместо того, чтобы ждать, пока возникнет проблема, регулярно инвестируйте средства в средство для уничтожения вредных веществ в качестве превентивной меры.Ежегодных или ежеквартальных проверок обычно достаточно, чтобы избежать полномасштабного заражения вредителями.

9. Споры о залоге


Проблема

Вам может потребоваться удержать часть или весь залог арендатора для покрытия ремонта его квартиры. Они могут с этим не согласиться.

Решение

Создайте подробный список ремонтов и их затрат, чтобы предоставить их арендаторам. Не забудьте снабдить их фотографиями, которые ясно показывают ущерб, нанесенный во время пребывания вашего арендатора.

Вам необходимо иметь фотографии с отметками времени до и после въезда вашего арендатора, чтобы доказать свою правоту в случае, если он привлечет вас к суду.

Профилактические меры

Помимо разговора с арендатором о цели залога, отправьте электронное письмо с напоминанием по мере приближения даты окончания аренды. Это поможет вам убедиться, что арендатор понимает, что он должен вам арендную плату за последний месяц.

10. Секретные домашние животные и повреждение домашних животных


Проблема

В вашей аренде может быть не подлежит обсуждению политика запрета на домашние животные.Однако иногда люди не обращают на это внимания и все равно добавляют в дом собаку или кошку.

Есть веские причины для отказа от домашних животных. Запахи могут проникать в конструкцию, а животные могут вызывать другие виды повреждений.

Решение

Если вы обнаружите, что в помещении живет незаконное домашнее животное, вам необходимо связаться с арендатором и назначить встречу. Если вы готовы уступить место домашнему животному, вам не нужно уходить без чего-либо.

Обсудите обновленный договор аренды со своим арендатором.Это может включать залог домашнего животного, аренду домашнего животного или плату за домашнее животное. Вы также можете потребовать, чтобы ваш арендатор получил страхование ответственности за домашних животных.

Однако ответственность за материальный ущерб полностью возлагается на арендатора. Вы также не должны мириться с этим нарушением. Непрошенное домашнее животное может быть основанием для выселения.

Профилактические меры

Подробно обсудите политику в отношении домашних животных с арендатором. Если вы готовы рассмотреть вариант размещения домашнего животного за дополнительную плату, также укажите это. Обязательно укажите это как устно, так и в договоре аренды.

Это дает арендатору законный способ подойти к сценарию. Это также может помешать им незаконно бросить домашнее животное в смесь.

11. Незаконная парковка и нарушения


Проблема

Когда арендатор паркуется там, где он не должен, это может вызвать проблемы для соседей или других арендаторов в помещении.

Решение

Свяжитесь со своим арендатором. Предложите им альтернативные варианты парковки, например близлежащие гаражи.

Если ваш арендатор вызывает проблемы с парковкой для других арендаторов, введите плату за нарушение правил парковки за каждый случай. Возможно, вам потребуется, чтобы ваш арендатор подписал обновленный договор аренды, если этого еще не было в договоре аренды.

Профилактические меры

Чтобы вообще избежать проблем с парковкой, определите парковочные места для всех арендаторов до того, как они подпишут договор аренды. В договоре аренды укажите, где они и потенциальные гости должны парковаться на территории. Убедитесь, что в вашем договоре аренды указана плата за нарушение правил парковки.

12. Другие различные нарушения условий аренды


Проблема

Не все арендаторы будут соблюдать все условия аренды. Однако эти термины существуют не просто так. Если арендаторы не последуют за ними, это может создать проблемы для управляющих недвижимостью.

Решение

Доставить арендатору уведомление о выходе. Такие письма имеют юридический вес. Они могут помочь в вашем случае, если нарушения арендатора приведут к выселению. Вы должны отправить уведомление о выходе или уведомление о нарушении аренды заказным письмом.

Следующим шагом будет рассылка по электронной почте или телефону, чтобы убедиться, что арендатор получил сообщение. Такое письмо покажет арендатору, что вы настроены серьезно. Это будет означать, что бездействие с их стороны приведет к расторжению вашего соглашения.

Профилактические меры

Планируйте заранее — вот для чего нужна аренда. Укажите последствия нарушения аренды.

Оставьте за собой право действовать в случае любых таких нарушений быстро и с соблюдением закона.

Проконсультируйтесь с местным законодательством о недвижимости. Убедитесь, что вы действуете на законных основаниях и принимаете соответствующие меры, которые защитят вас в суде.

13. Высокая текучесть кадров


Проблема

Вы боретесь с высокой текучестью арендаторов? Если вы не можете удержать арендатора в течение срока его аренды, у вас серьезная проблема.

Решение

Когда арендатор доводит до вашего сведения проблемы со структурой или функцией собственности, действуйте быстро и всесторонне.Нанимайте ремонтные компании, которые предоставляют хороший сервис. Предоставьте своим арендаторам простой способ сообщать о любых проблемах с обслуживанием по почте или электронной почте.

Кроме того, вам может потребоваться изменить процесс проверки клиентов. Если вы постоянно получаете арендаторов, которые не заканчивают срок аренды, их нужно выселить или просто перестать платить за аренду, тогда вам необходимо внести изменения.

Профилактические меры

Когда арендатор переезжает, внимательно посмотрите на квартиру. Отремонтируйте все аспекты, которые нужно исправить.Если проблема не в этом, но устройство во многих отношениях устарело, инвестируйте в обновления, которые могут повысить интерес к нему.

Вы также захотите посмотреть среднюю арендную плату в районе, прилегающем к собственности. Вы достаточно конкурентоспособны?

Еще одна хорошая привычка — начать переговоры о продлении аренды заблаговременно. Подумайте о том, чтобы предложить арендатору скидку или другой стимул к аренде.

Окончательное решение: выселение

Когда дело доходит до плохих арендаторов, иногда, несмотря на все упреждающие меры и решения, которые вы пытаетесь реализовать, выселение неизбежно.Обычно выселения делятся на две категории:

  • Финансовое нарушение: неуплата арендной платы или других сборов.
  • Существенное нарушение: нарушение пункта договора аренды.

В зависимости от нарушения, а также местных и государственных законов вам, возможно, придется отправить уведомление о прекращении аренды или уведомление о нарушении договора аренды до выдачи официального уведомления о выселении. Это часто бывает, даже если у вас есть веская законная причина для выселения.

Если ваш арендатор не соблюдает приведенное выше уведомление, вы можете начать официальный процесс выселения.Письменное уведомление о выселении — это первый и необходимый шаг в процессе выселения.

После доставки уведомления процесс выселения происходит следующим образом:

  1. Подайте заявление о выселении в местный гражданский суд
  2. Обратитесь к адвокату и законно выселите арендатора в судебном порядке
  3. Выселите арендатора
  4. Соберите все прошлые- причитающаяся арендная плата и другие сборы, которые арендатор должен

Заключительные мысли

Проблемные арендаторы вызывают головную боль.Хотя, возможно, вы захотите осуществить выселение с целью самопомощи, вам следует воздержаться от этого.

Вы должны соблюдать все законы штата и местные законы в вашем регионе. Вам нужно будет сделать это, чтобы гарантировать, что вы не несете ответственности за какие-либо споры или наложения штрафов.

Если вы готовы начать официальную процедуру выселения, не идите по этому пути в одиночку. Нанять юрисконсульта, который проконсультирует вас.

Когда домовладельцы берут дело в свои руки (также известное как выселение «самопомощи»), у них нет юридических оснований, на которые можно было бы опираться в случае обострения дела арендатором.Возвращение собственности без решения суда может привести к купанию в мутной воде.

К сожалению, арендодатели связаны своими текущими договорами аренды. Таким образом, если вы не заставите своих арендаторов подписать обновленное соглашение об аренде, в котором будут устранены любые проблемы, с которыми вы столкнулись в течение текущего срока аренды, вы можете застрять.

Вот почему так важно быть готовым. В вашем договоре аренды должно быть указано как можно больше возможных вариантов!

Варианты на случай отказа арендодателя от ремонта

Если арендодатель не производит ремонт после того, как вы уведомили его в письменной форме или после того, как Департамент здравоохранения приказал ей произвести ремонт, вам может потребоваться рассмотреть другие варианты, например такие как удержание арендной платы, ремонт и вычитание стоимости из арендной платы, работа с другими арендаторами с целью оказания давления на арендодателя, подача арендодателя в суд или расторжение договора аренды.То, что вы можете и хотите делать, будет зависеть от вашей ситуации. После того, как вы ознакомитесь с вариантами, вы можете проконсультироваться с организацией по защите прав арендаторов или с юристом (см. Справочник).

1. Удержание арендной платы

Один из способов убедить арендодателя исправить плохие условия — это удержать всю или часть арендной платы до тех пор, пока арендодатель не произведет ремонт. Это называется «удержанием ренты». 44

Арендаторы имеют право удерживать арендную плату, потому что арендодатели обязаны предоставить безопасное и пригодное для жилья жилье с гарантией пригодности для проживания.Если домовладелец нарушает это обязательство, обязанность арендатора по уплате полной суммы арендной платы прекращается до тех пор, пока не будет произведен ремонт. 45 Арендатор может захотеть удержать всю или часть арендной платы, в зависимости от серьезности нарушений. 46 Закон не устанавливает, сколько и как долго вы можете удерживать.

Если вы рассматриваете возможность удержания арендной платы, очень важно, чтобы вы сделали это правильно. Прежде чем вы начнете воздерживаться, внимательно прочтите следующие разделы этой главы.Используйте образец письма об удержании арендной платы (форма 12).

Примечание

Если вы проживаете в отеле или мотеле или в ночлежке менее 3 месяцев подряд, вы не имеете права удерживать арендную плату, чтобы арендодатель произвел ремонт. Для получения дополнительной информации о правах жильцов ночлежки см. Главу 15: Комнаты для ночлега.

а. Когда можно удерживать ренту

Прежде чем вы сможете удерживать арендную плату, вы должны соответствовать определенным требованиям. 47 Если вы можете ответить утвердительно на все пять вопросов ниже, вы выполнили эти требования и можете по закону удержать арендную плату.

ДА НЕТ
Есть ли в вашей квартире неисправное состояние?
Могут ли эти условия «угрожать или существенно ухудшать» здоровье, безопасность или благополучие любого человека, живущего в доме? (См. Контрольный список жилищного кодекса (буклет 2)).
Знает ли домовладелец о неисправных условиях (и знает ли это до того, как вы просрочили уплату арендной платы)?
Были ли условия вызваны кем-то или чем-то другим, кроме вас или кого-то под вашим контролем (например, гость или член семьи)?
Может ли ваш домовладелец произвести ремонт без вашего постоянного выезда?

Если вы ответите утвердительно на все пять вопросов, вы можете по закону удерживать арендную плату, и ваш домовладелец не может вас выселить, хотя она может попробовать.Если домовладелец пытается выселить вас, и вы должным образом удерживаете арендную плату, возможно, арендодатель нарушает другие законы. См. Главу 12: Выселения — Ответные выселения.

г. Удержание дает вам возможность вести переговоры

Удержание арендной платы — это самый прямой способ заставить арендодателя произвести ремонт. Чаще всего это также самая успешная тактика. Это особенно эффективно в здании, где арендаторы соглашаются объединиться, чтобы удержать свою арендную плату. См. Главу 10 «Как организовать» о том, как организовать кампанию по удержанию арендной платы.

Пока вы удерживаете арендную плату, вы можете лучше договориться с арендодателем о том, чего вы хотите. Некоторые из вопросов, которые вы можете решить, включают:

  • Дата, когда арендодатель начнет и завершит ремонт,
  • Сколько арендной платы вы будете платить (или удерживать) во время завершения ремонта, и
  • Какую часть удержанной ренты вы вернете (если таковая имеется) после надлежащего завершения ремонта.

г. Защитите себя, когда удерживаете

Право на удержание не означает, что вы имеете право жить в своей квартире без арендной платы.Удержание арендной платы — это способ заставить домовладельца произвести ремонт. После того, как домовладелец произведет ремонт, вы должны возобновить выплату арендной платы.

Лучший способ защитить себя, пока вы удерживаете арендную плату, — это взять деньги за аренду и отложить их на банковский счет отдельно от любого другого банковского счета, который у вас есть. (Не храните наличные в квартире.) Хотя закон не требует, чтобы вы вносили арендную плату в банк, есть несколько причин, почему это хорошая идея.

  • Во-первых, если ваш домовладелец пытается вас выселить, вы можете доказать суду, что у вас были деньги для оплаты аренды, и вы просто перестали платить, потому что не могли платить.Создание отдельного банковского счета также укрепит ваше дело и повысит доверие к вам в глазах судьи, если вы подадите на домовладельца в суд или он попытается вас выселить.
  • Во-вторых, если судья в конце концов прикажет вам выплатить часть или всю удержанную арендную плату арендодателю, эти деньги будут у вас в наличии. Если вы не заплатите, вас могут выселить. Очень необычно, что судья обнаружит, что условия настолько плохи, что вы имеете право удержать всю (100%) арендную плату, поэтому так важно отложить эти деньги за аренду.
Примечание

По закону, после того, как ваш домовладелец произведет ремонт, вы не должны автоматически возвращать арендодателю часть удержанной вами арендной платы. Только судья может приказать вам это сделать. Вы можете оставить себе часть или всю удержанную вами арендную плату из-за того, что эти условия повлияли на ваше использование квартиры. Если ваш домовладелец решит подать на вас в суд, чтобы вернуть удержанную арендную плату, объясните судье, как эти условия повлияли на вас и вашу семью. В зависимости от ситуации судья может решить, что вы можете удержать удержанную арендную плату частично или полностью. 48 Чтобы избежать суда и выселения, вы также можете провести переговоры с домовладельцем, чтобы попытаться договориться о справедливой сумме, которая будет отдана арендодателю на тот период, когда вы жили в плохих условиях.

г. Будьте готовы к реакции арендодателя

Хотя у вас есть законное право удерживать арендную плату, домовладелец может попытаться выселить вас. Лучший способ защитить себя от выселения — убедиться, что вы:

Копия акта жилищной инспекции, точно описывающая нарушения кодекса, — лучший способ задокументировать нарушения государственного санитарного кодекса.Это также доказательство того, что домовладелец знал об условиях. 49 Опять же, если у вас есть фотоаппарат или видеокамера (или вы можете одолжить ее), в идеале делайте снимки плохих условий с отметкой даты и времени. Если вы распечатываете изображения, напишите дату и время, когда они были сделаны на обратной стороне изображения. Хорошая картина будет стоить тысячи слов, если вам нужно доказать, что существуют плохие условия.

Если домовладелец хочет вас выселить, он должен обратиться в суд и получить разрешение судьи.Если судья сочтет, что вы выполнили все требования закона об удержании арендной платы, у вас будет юридическая защита от выселения. 50 Это означает, что судья не должен давать домовладельцу разрешение выселить вас, и вы можете оставаться в своем доме. Вы также можете подать против нее судебный иск о возмещении денежного ущерба. См. Главу 12: Выселения для получения дополнительной информации о выселениях и главу 13: Когда обращаться в суд за дополнительной информацией о других судебных исках.

Судья может также приказать вам выплатить суду сумму, называемую справедливой арендной платой.Справедливая арендная стоимость — это стоимость вашей квартиры со всеми ее проблемами и нарушениями кодекса 51 (см. Рамку после этого раздела). Если судья приказывает вам выплатить деньги суду, попросите судью также приказать домовладельцу исправить все дефектные условия. В идеале вы хотите, чтобы суд удерживал ваши деньги за аренду до тех пор, пока домовладелец не произведет ремонт. Хотя суд может принять решение предоставить домовладельцу разрешение использовать деньги, которые вы платите суду, для ремонта, вы можете попросить судью провести слушание , прежде чем вернет эти деньги арендодателю. 52 Это даст вам возможность сообщить судье, устранил ли арендодатель какие-либо проблемы.

В конце дела о выселении, если судья обнаружит, что из-за нарушения кодекса домовладелец должен вам столько же денег, сколько вы ей, или больше, чем вы должны, вы выиграете дело и можете остаться в своей квартире. Если, с другой стороны, суд установит, что вы должны арендодателю деньги, вы можете остаться в своей квартире только в том случае, если вы заплатите сумму, которую вы должны суду. (Вот почему важно отложить арендную плату — чтобы, если судья скажет, что вы задолжали деньги, вы можете заплатить и остаться.) Вы должны выплатить эту сумму суду в течение 7 дней с момента получения извещения суда о причитающейся сумме. 53 Если вы этого не сделаете, вас могут выселить. Суд также может потребовать от вас оплатить определенные судебные издержки. 54

Определение справедливой арендной стоимости: пример

Поскольку ваша плита не работает, ваш туалет сломан, вода протекает через потолок, а домовладелец отказывается дать вам детектор дыма, вы удерживаете всю арендную плату. Ваша арендная плата составляет 900 долларов в месяц.

Перед тем, как начать удержание, вы письменно уведомите арендодателя обо всех этих условиях и получите отчет жилищной инспекции. Вы также откладываете деньги за аренду в банке.

После 3 месяцев удержания арендной платы (в общей сложности 2700 долларов США) ваш домовладелец решает попытаться выселить вас вместо ремонта. Она подает в суд дело о выселении за неуплату арендной платы. Выслушав обе стороны дела, судья приходит к выводу, что вы правильно удержали арендную плату. Судья также считает, что в течение 3 месяцев, когда вы удерживали арендную плату, справедливая арендная стоимость вашей квартиры со всеми нарушениями кодекса составляла 450 долларов в месяц, в отличие от 900 долларов в месяц, которые вы взимали.

Затем суд отправит вам уведомление о том, что вы должны 1350 долларов за удержанные вами 3 месяца аренды плюс судебные издержки. Если вы заплатите эту сумму суду в течение 7 дней с момента получения этого уведомления, вы сможете остаться дома. Вы также можете оставить себе оставшиеся 1350 долларов, которые вы удержали.

Если вы не заплатите 1350 долларов плюс судебные издержки в течение 7 дней, домовладелец имеет право выселить вас. Вот почему так важно откладывать арендную плату на отдельный банковский счет .

2.Ремонт и вычет

При определенных условиях арендаторы в Массачусетсе имеют законное право производить ремонт и вычитать арендную плату до 4 месяцев для его оплаты. 55 Это называется «ремонтом и вычетом». Преимущество выбора ремонта и вычета заключается в том, что ремонт сделан. Недостатком является то, что вы берете на себя ответственность за то, чтобы ремонт был сделан хорошо. См. Образец письма о ремонте и вычетах (форма 13).

а. Когда можно отремонтировать и вычесть

Для вычета стоимости ремонта из арендной платы должны быть соблюдены определенные условия.Если вы ответите утвердительно на все пять вопросов, приведенных ниже, вы можете отремонтировать и вычесть.

ДА НЕТ
Имеются ли нарушения, которые «ставят под угрозу или существенно ухудшают» здоровье, безопасность или благополучие арендатора, которые были сертифицированы жилищным инспектором или которые были признаны судом?
Сообщали ли вы домовладельцу или его агенту письменное уведомление о нарушениях?
Не удалось ли домовладельцу существенно завершить ремонт в течение 14 дней после этого письменного уведомления или в течение более короткого времени, если это было приказано жилищным инспектором?
Были ли условия вызваны кем-то или чем-то другим, кроме вас или кого-то под вашим контролем (например, гость или член семьи)?
Предоставляли ли вы домовладельцу доступ к вашему дому для ремонта?

б.Что можно починить

По закону вам разрешено ремонтировать что-либо в своей квартире или в местах общего пользования в вашем доме. Если есть нарушения, которые касаются нескольких квартир или всего дома, группа жильцов может собраться вместе и произвести ремонт. Однако убедитесь, что все согласны, что у вас есть заверенный отчет Департамента здравоохранения, в котором задокументированы проблемы, и что вы письменно уведомили арендодателя о нарушениях. После этого каждый арендатор может вычесть арендную плату до 4 месяцев из расчета своей доли от общей суммы.

Например, вы и другие арендаторы можете отремонтировать котел в своем здании, а затем все затронутые арендаторы могут впоследствии вычесть арендную плату до 4 месяцев в зависимости от стоимости ремонта.

г. Сколько вы можете вычесть

По закону вы можете вычесть арендную плату только за 4 месяца в течение любого 12-месячного периода. Вы не можете накапливать месяцы удержанной арендной платы в течение нескольких лет, а затем вычитать арендную плату более чем за 4 месяца в течение одного года. Если вы решите отремонтировать и вычесть, сохраните все счета и квитанции на материалы и труд как доказательство ваших затрат.Помните: когда вы делаете ремонт, вы берете на себя ответственность за то, чтобы все было сделано правильно. Когда вы нанимаете кого-нибудь для ремонта, спросите, какие сложности или риски могут возникнуть при ремонте. Также неплохо получить рекомендации для всех, кого вы нанимаете, и несколько оценок работы, чтобы вы могли показать, что стоимость нанимаемого вами человека разумна

г. Что делать, если арендодатель думает, что вы вычли слишком много

Если домовладелец считает, что вы вычли слишком большую сумму за ремонт, ей разрешается обратиться в суд, чтобы попытаться вернуть часть этих денег.Однако закон не позволяет домовладельцу выселить вас, если суд сочтет, что вы удержали слишком большую арендную плату. 57 Кроме того, арендодатели не могут повышать арендную плату за ремонт, произведенный вами на законных основаниях в соответствии с законом о ремонте и вычетах, за исключением случаев, когда постановление суда разрешает повышение арендной платы. 58

Если ваш домовладелец подаст на вас в суд, чтобы попытаться вернуть возможные вычеты излишка арендной платы, не игнорируйте судебное уведомление. Чтобы доказать, что вычеты были чрезмерными, домовладелец должен будет доказать, что вычеты производились в отношении арендной платы более чем за 4 месяца в течение 12-месячного периода или были необоснованными с учетом обстоятельств.Принимая решение о том, были ли вычеты необоснованными, судья будет следить за тем, какие альтернативы имел арендатор на момент первого сообщения о нарушениях, насколько срочным был ремонт, а также качество и стоимость выполненных работ. 59

Ремонт незначительных нарушений кодекса, таких как экраны, небольшие утечки или небольшие отверстия в стенах, вероятно, не будет сочтен разумным судом, если их не так много, что вы можете доказать, что общий эффект опасен. 60 Это сложно сделать.

3. Организовать

Если другие жильцы в вашем доме или районе сталкиваются с плохими условиями, есть способы работать вместе, чтобы улучшить условия жизни каждого. Все арендаторы могут согласиться удерживать арендную плату до тех пор, пока домовладелец не произведет ремонт. Группа жильцов может попросить судью приказать арендодателю произвести ремонт. Если арендодатель категорически отказывается исправить плохие условия, арендаторы могут обратиться в суд с просьбой назначить временного арендодателя, называемого приемником, для проведения ремонта. Для получения дополнительной информации см. Раздел этой главы под названием «Приемлемость».Арендаторы также могут организовать и вместе оказать давление на местный совет здравоохранения, чтобы он проверил их квартиры и обеспечил соблюдение государственного санитарного кодекса и местных постановлений о здоровье.

Глава 10: Организация работы дает вам информацию о том, как начать организовывать арендаторов. Это также даст вам конкретные организационные шаги, которые вы можете предпринять, чтобы произвести ремонт.

4. Прервать договор аренды

Если в вашей квартире есть серьезные нарушения Санитарного кодекса и вы чувствуете, что должны переехать, закон разрешает вам расторгнуть договор аренды.Если у вас нет договора аренды, вы можете уехать, не уведомив арендодателя за 30 дней (или любое другое уведомление, которое может потребоваться в вашей ситуации). Вам разрешается расторгнуть договор аренды или выехать без предварительного уведомления, поскольку домовладелец нарушил свое обязательство по предоставлению квартиры для проживания в соответствии с гарантией пригодности для проживания. 61

Если вы выезжаете раньше срока, ваш домовладелец может попытаться подать на вас в суд за досрочный выезд и за остаток арендной платы, причитающейся по любому договору аренды.По этой причине, прежде чем вы переедете, целесообразно получить отчет Департамента здравоохранения в качестве доказательства нарушений в вашей квартире.

Имейте в виду

Если нарушения не являются серьезными, вы можете быть привлечены к оплате арендной платы, если вы уедете без надлежащего уведомления.

Когда вы выезжаете из-за серьезных нарушений, вы имеете право получить обратно залог. Если вам нужно обратиться в суд, чтобы вернуть свой депозит, вам, возможно, придется доказать, что условия в вашей квартире были достаточно суровыми, чтобы позволить вам уехать.Для получения дополнительной информации о возвращении гарантийного залога и выезде см. Глава 3: Залог и арендная плата за последний месяц и Глава 11: Выезд.

5. Обратиться в суд

Если ваш домовладелец отказывается ремонтировать, вы можете подать на нее в суд. Суд имеет право делать несколько вещей. Судья может:

  • Заказать ремонт у арендодателя,
  • Приказать домовладельцу выплатить вам деньги за причиненный вам вред,
  • Назначьте управляющего: лицо или организацию, назначенные судом для управления и ремонта собственности (см. Раздел в этой главе, называемый «Приемлемость») 62 ,
  • Оштрафовать арендодателя или посадить его в тюрьму за нарушение закона.

В основном есть четыре типа жалоб, которые вы можете подать в суд, чтобы потребовать от домовладельца ремонт:

  1. Петиция арендатора;
  2. Чрезвычайный судебный запрет, также называемый временным запретительным судебным приказом;
  3. Уголовная жалоба;
  4. Гражданская жалоба.

а. Петиция арендатора

Арендаторы могут попросить судью приказать своему домовладельцу отремонтировать условия, которые нарушают государственный санитарный кодекс (или местное постановление о здравоохранении, если оно строже).Это называется петицией арендатора. 63 См. Образец ходатайства арендатора о применении Государственного санитарного кодекса (форма 14). Когда вы подаете ходатайство арендатора, судья может:

  • Приказать домовладельцу произвести ремонт, или
  • Назначьте временного арендодателя для ремонта.

Преимущества подачи ходатайства арендатора заключаются в том, что это может быть для вас безопасным способом произвести ремонт без удержания арендной платы, а плата за подачу заявления в суд невысока. 64 Если вы удерживаете арендную плату, вам, возможно, придется обратиться в суд, чтобы защитить себя от выселения. Если вы подаете ходатайство арендатора, вы, а не ваш домовладелец, передаете дело судье. Петиция арендатора также дает вам возможность лучше обсудить то, что вы хотите, с домовладельцем. Для получения дополнительной информации о переговорах см. Главу 14: Использование судебной системы — переговоры о хорошем мировом соглашении и главу 10: Как организовать — обсуждение решения с арендодателем.

Когда вы подаете ходатайство арендатора, судья также имеет право принимать некоторые другие решения.Судья может решить, что до тех пор, пока ваш домовладелец не произведет ремонт, ваша арендная плата должна быть снижена до справедливой арендной стоимости вашей квартиры. Справедливая арендная стоимость — это стоимость вашего дома со всеми его проблемами. Судья может потребовать, чтобы вы заплатили эту сумму секретарю суда (в дополнение к любой прошлой арендной плате, которую вы удерживали или задолжали), пока домовладелец производит ремонт. 65 В идеале, вы хотите, чтобы суд оставил эти деньги до тех пор, пока домовладелец не произведет ремонт, чтобы у арендодателя был какой-то стимул для их выполнения.Однако судья может передать эти деньги арендодателю для ремонта. 66

Примечание

Судья также имеет право в петиции арендатора приказать Департаменту здравоохранения осудить очень опасное здание. Это могло привести к выселению арендаторов. 67 (Подробнее об осуждениях см. «Что, если ваше здание осуждено» в этой главе.)

г. Судебный запрет

Если вы хотите, чтобы судья приказал домовладельцу произвести экстренный ремонт, вы можете подать жалобу и попросить суд издать судебный запрет. 68 Судебный запрет — это постановление суда, в котором арендодателю предписывается немедленно принять меры для решения проблемы или прекратить делать что-то незаконное. Например, судья может приказать домовладельцу немедленно отремонтировать систему отопления.

В большинстве случаев арендаторы запрашивают экстренный приказ, называемый временным запретительным судебным приказом или TRO, когда они впервые обращаются в суд и подают жалобу. Поскольку это чрезвычайная ситуация, вы можете запросить TRO без предварительного уведомления арендодателя.См. Временный запретительный судебный приказ (форма 15).
Или попробуйте интерактивное собеседование MassAccess «Жалоба на временный запретительный судебный приказ», которое позволяет вам заполнить, просмотреть, подписать и отправить запрос на временный запретительный судебный приказ в суд со своего смартфона или компьютера.

Если судья дает вам ТРО, оно действует только в течение короткого периода времени — максимум 10 дней. Если вам нужен приказ на срок более 10 дней, вы должны попросить суд назначить другое слушание, на котором вы можете потребовать так называемого предварительного судебного запрета.Предварительный судебный запрет — это приказ, который может распространяться на более длительный период времени. Если вы используете форму 15, вы можете попросить о проведении слушания для вынесения предварительного судебного запрета одновременно с запросом TRO.

Если вы получили TRO от судьи, немедленно отнесите его копию в офис шерифа или констебля. Его должен обслуживать шериф или констебль. TRO не годится, если ваш домовладелец не знает об этом. Если арендодатель отказывается подчиняться TRO, вам следует вернуться в суд и сообщить об этом судье.Если судья сочтет, что ваш арендодатель не подчиняется TRO, он может быть осужден за неуважение и может быть арестован и оштрафован.

Когда вы подаете жалобу для получения TRO и предварительного судебного запрета, вам также необходимо будет оплатить регистрацию и сборы за обслуживание. Если вы не можете позволить себе эти сборы, вы можете попросить суд отменить или отменить сбор за подачу заявления и оплатить сбор за обслуживание. Для этого воспользуйтесь формой «Аффидевит о коренном населении» (Буклет 9).

г. Уголовное дело

Если ваш домовладелец отказывается производить ремонт, вы можете подать заявление о возбуждении уголовного дела (и оплатить регистрационный сбор) или попросить Департамент здравоохранения подать заявление о возбуждении уголовного дела.Вы можете делать это одновременно с другими стратегиями. Поскольку суду может потребоваться несколько недель, чтобы назначить слушание по жалобе на уголовное преступление, эта стратегия обычно не дает быстрых результатов. Однако жалоба на уголовное преступление может привести к тому, что домовладельцу придется заплатить штраф или провести время в тюрьме. Преимуществами уголовного дела перед гражданским иском являются:

  • Это может потребовать от домовладельца ремонта.
  • Если Департамент здравоохранения подает жалобу на уголовное дело, возможно, вам не придется обращаться в суд, поскольку инспектор может представить все необходимые доказательства.

Главный недостаток уголовного дела состоит в том, что вы теряете контроль над делом. Дело будет вести помощник окружного прокурора или городской прокурор. Вы или ваш адвокат не контролируете повседневное рассмотрение иска. Кроме того, вы должны иметь желание и возможность явиться в суд, иногда еженедельно, если вы являетесь лицом, подавшим жалобу. Вы можете получить более быстрые результаты, если подадите гражданскую жалобу или ходатайство арендатора.

Есть два вида уголовных дел, которые арендаторы могут возбудить против арендодателей, которые не устранили нарушения Санитарного кодекса.Первый — это когда арендодатель не соблюдает Санитарный кодекс. 69 Вы или Департамент здравоохранения можете подать такую ​​жалобу. 70 Штрафы за нарушение санитарного кодекса штата могут составлять от 10 до 500 долларов в день. 71

Второй тип случаев — это когда домовладелец не обеспечивает тепло, горячую воду или другие коммунальные услуги или мешает вам спокойно отдыхать. Только арендаторы, затронутые незаконным поведением арендодателя, могут подать жалобу на уголовное преступление.Чтобы подать такую ​​жалобу, вам не нужна инспекция Департамента здравоохранения, хотя она очень полезна. Помимо штрафа арендодателя, судья может также приговорить арендодателя к тюремному заключению сроком до 6 месяцев за нарушение закона о спокойном отдыхе.

г. Гражданская жалоба

Если домовладелец отказывается устранить нарушения кодекса, арендаторы могут подать гражданскую жалобу или иск о мелких претензиях. Дело о мелких претензиях — это гражданский иск, который включает не более 7000 долларов. 72 В гражданском иске вы подаете иск против арендодателя о возмещении ущерба, который вы понесли или страдаете из-за нарушения кодекса; и вы также можете попросить судью издать судебный запрет (см. раздел «Экстренный судебный запрет»).Вы также можете назначить получателя (см. Раздел «Приемлемость»). Если вы подаете гражданский иск против арендодателя из-за того, что он не произвел ремонт, вы можете включить в основном шесть типов судебных исков:

  • Нарушение гарантии пригодности,
  • Нарушение спокойного наслаждения,
  • Недобросовестная практика и обман,
  • халатность,
  • Причинение эмоционального расстройства,
  • Неприятность.

Каждое из этих судебных исков описано в главе 13: «Когда обращаться к арендодателю в суд».Читая, вы можете обнаружить, что арендодатель нарушил другие законы. Прежде чем вы решите подать иск против арендодателя, вам необходимо тщательно оценить обоснованность вашего дела.

Iowa Legal Aid

Большинство людей знают, что если вы арендатор и не платите арендную плату, домовладелец может вас выселить. Но что делать арендатору, если арендодатель не делает необходимый ремонт? Некоторые люди думают, что арендатор может по закону удерживать арендную плату, если домовладелец не производит ремонт. Неуплата арендной платы может создать проблемы для арендатора, помимо необходимости ремонта дома или квартиры.

Что может произойти, если арендная плата будет удержана?

Вас могут выселить, если вы не платите арендную плату, даже если арендодатель не сделал ремонт. Удержание арендной платы всегда рискованно. Вы не знаете, согласится ли судья с тем, что проблема была настолько серьезной, что вы имели право удержать арендную плату. В то же время отказ арендодателя в ремонте или отключение коммунальных услуг из-за того, что арендатор задерживает арендную плату, является незаконным.

Что делать, если арендодатель не ремонтирует?

По закону Айовы арендаторы могут делать ряд вещей, когда требуется ремонт, чтобы сохранить имущество в безопасности и пригодном для жизни.Некоторые из этих средств могут не подходить для арендаторов, у которых нет денег на ремонт или которые не могут найти другое жилье. Действия, которые может предпринять арендатор, если арендодатель не производит ремонт, включают:

— Вы можете произвести ремонт самостоятельно и вычесть его из арендной платы;

— Можно закончить аренду и съехать; или

— Вы можете вызвать жилищного инспектора, если вы живете в городе, достаточно большом, чтобы иметь его.

Хочу сделать ремонт сам.

Это может быть вариант, когда:

  • Проблема влияет на пригодность собственности для проживания, как это определено законом штата Айова (раздел 562A.15 Кодекса штата Айова). Проблемы могут включать нарушения строительных норм и правил, которые важны для здоровья и безопасности. Это может быть проблема с плесенью, ошибка или проблемы с водопроводной системой, электрической системой, системой отопления и / или кондиционирования воздуха, неисправным прибором, вывозом мусора, ремонтом окон или ремонтом входной двери. Сюда не входят такие вещи, как покраска или украшение.
  • Проблема не в вине арендатора, члена его семьи или гостя арендатора.
  • Стоимость устранения проблемы не превышает арендной платы за один месяц.

Для самостоятельного ремонта необходимо пройти следующие этапы:

  1. Отправьте арендодателю письменное уведомление. Арендатор сначала должен уведомить арендодателя. Уведомление ДОЛЖНО быть в письменной форме. Убедитесь, что на бумаге указана дата, и сохраните копию, чтобы доказать, что домовладелец был уведомлен о ремонте.В этом уведомлении должен быть указан необходимый ремонт. Вам следует отправить уведомление обычной и заказной почтой, если вы вручную не доставите уведомление арендодателю, и арендодатель не подпишет подтверждение того, что он / она получил уведомление. Сохраните копию квитанции почтового отделения, чтобы показать, что вы ее отправили. Уведомление должно быть доставлено арендодателю как минимум за семь дней до даты следующего арендного платежа. Однако по закону доставка уведомления, отправленного по почте, занимает четыре дня. Это означает, что если вы отправляете его по почте, вы должны отправить его по почте как минимум за ОДИННАДЦАТЬ дней до наступления срока аренды.В уведомлении арендодателю сообщается, что арендатор вычтет стоимость ремонта из арендной платы за следующий месяц.
  2. Сделайте ремонт. Возможно, лучше поручить работу кому-то другому, даже если вы можете сделать это сами. Если вы выполняете работу самостоятельно, вы должны вести тщательный учет времени, которое вы потратили на ремонт, а также квитанции на приобретенные вами материалы. Сохраняйте все чеки на все покупки. Помните, что если ремонт произведен и вы вычтете его из арендной платы, домовладелец все равно может подать против вас иск о выселении за неуплату арендной платы.Судья, который решит, что ремонт был ненужным или его стоимость была необоснованной, все же может принять решение о выселении.
  3. Вычтите стоимость из арендной платы за следующий месяц. Вы захотите передать домовладельцу копию своих квитанций, но сохраните оригиналы при себе. Стоимость не должна превышать арендную плату за один месяц. Ремонт должен быть завершен как можно скорее. Ремонт должен быть завершен до того, как вы получите уведомление о невыплате от домовладельца.

Особые правила в случае отказа арендодателя предоставить основные услуги.Если проблема связана с такими важными услугами, как отопление, горячая вода или водоснабжение, вы можете немедленно произвести ремонт и вычесть его стоимость из арендной платы за следующий месяц. Вам все равно необходимо отправить домовладельцу письменное уведомление с описанием проблемы и с тем, что вы собираетесь сделать, чтобы ее исправить. Но вам не нужно отправлять уведомление за 7 дней до наступления срока аренды.

Я хочу расторгнуть договор аренды.

Опять же, вы можете расторгнуть договор аренды только в том случае, если проблема влияет на пригодность жилья для проживания и если вы не виноваты в возникновении проблемы.

Чтобы расторгнуть договор аренды из-за того, что арендодатель не занимается ремонтом, вам необходимо выполнить следующие действия:

  1. Отправьте арендодателю письменное уведомление. В уведомлении должно быть указано, какой ремонт необходим. В уведомлении арендатор сообщает арендодателю, что, если в течение семи дней не будет произведен необходимый ремонт, арендатор прекратит договор аренды и переедет. Например, в уведомлении может быть сказано:

    «Моя крыша протекает. Если не устранить проблему в течение 7 дней, срок аренды истечет 1 октября.”

    Опять же, обязательно отправьте это уведомление обычной и заказной почтой, если арендодатель не подпишет подтверждение о том, что он / она получил уведомление. По закону доставка уведомления, отправленного по почте, занимает четыре дня. Это означает, что если вы отправляете его по почте, вы должны отправить его как минимум за ОДИННАДЦАТЬ дней до наступления срока аренды. Сохраните копию на случай, если вам нужно будет обратиться в суд.

  2. Выезжайте, если домовладелец не делает ремонт. Если арендодатель не произведет необходимый ремонт в течение семи дней, арендатор должен выехать к дате, указанной в уведомлении.Помните, что если вы не уедете к дате, указанной в уведомлении, домовладелец может начать процедуру выселения против вас. Если вы выберете этот метод, важно, чтобы было куда деваться, если домовладелец не сделает необходимый ремонт. Если домовладелец произведет ремонт в течение 7 дней, договор аренды будет продолжен, и вы не сможете переехать.

Что делать, если я не могу переехать или отремонтировать самостоятельно?

Некоторые ремонты слишком велики для арендатора.Например, если в доме зимой нет отопления из-за необходимости замены системы отопления, большинство жильцов не могут позволить себе оплатить такой ремонт. Некоторые ремонтники могут не захотеть заниматься крупным ремонтом без разрешения владельца. Стоимость устранения некоторых серьезных проблем составит более одного месяца аренды. Что ты можешь сделать?

Одна из возможностей — вызвать инспектора по сдаче жилья в аренду, если он есть в вашем городе. Во многих городах есть кодекс аренды жилья и инспекторы, обеспечивающие его соблюдение.Если есть серьезное нарушение, городской инспектор может приказать арендодателю быстро его исправить. Арендодатель, который не исправит это, может быть привлечен к суду или оштрафован городом. Если городской инспектор обнаруживает очень плохие жилищные проблемы, он может сказать, что арендуемая квартира непригодна для проживания. В таких случаях жильцам, возможно, придется немедленно выехать.

Если ничего из этого не сработает, вы можете попробовать и другие способы, но вам, вероятно, понадобится помощь юриста. Вы можете заставить арендодателя произвести ремонт, подав судебный иск.Если судья решит, что домовладелец не выполнил свои обязанности по оказанию основных услуг или содержанию квартиры в пригодном для жизни состоянии, и жильцы пострадали от этого, судья может приказать домовладельцу произвести ремонт.

При всех этих методах ремонта арендодатель не может принимать ответные меры или пытаться отомстить арендатору повышением арендной платы, попытками выселения арендатора или сокращением услуг. Если домовладелец попытается сделать что-то подобное в течение одного года после того, как арендатор подал жалобу на ремонт, закон предполагает, что арендодатель пытается отомстить арендатору.Тогда домовладелец должен будет указать другую причину для совершения действия. Однако, если арендатор не внес арендную плату, закон не предполагает, что арендодатель мстит, если он или она пытается выселить арендатора.

Арендатору, у которого возникли проблемы, связанные с выселением или другим вопросом законодательства арендодателя / арендатора, следует обратиться за советом к адвокату.

Iowa Legal Aid предоставляет помощь жителям Айовы с низкими доходами.

Чтобы обратиться за помощью в Юридическую помощь штата Айова:

  • Звоните 800-532-1275.
  • Жители Айовы в возрасте 60 лет и старше, звоните 800-992-8161.
  • Подайте заявку онлайн на сайте iowalegalaid.org

Если Юридическая помощь Айовы не может помочь, поищите адвоката в разделе «Найти адвоката» на веб-сайте Коллегии адвокатов штата Айова iowabar.org. Частный поверенный может поговорить с вами за 30 минут юридической консультации за плату в 25 долларов.

* Читая эту информацию, помните, что эта статья не заменяет юридическую консультацию .

Вот как поступить с плохой компанией по управлению недвижимостью

Ваша сдаваемая в аренду собственность уже довольно давно приносит стабильный приток наличности, но в последнее время дела идут под откос.

Задержка по аренде, расходы выше обычных, а чистая операционная прибыль постоянно меньше бюджета. Даже если вы тратите больше денег на маркетинг, поиск и удержание хороших арендаторов занимает все больше времени.

У других инвесторов в недвижимость, которых вы знаете, все хорошо, так почему же нет? Ответ может заключаться в том, что у вас на руках плохой управляющий недвижимостью.

В этой статье мы обсудим, как выяснить, делает ли ваша управляющая компания то, что она должна, и как бороться с плохой компанией по управлению недвижимостью.

Быстрые ссылки:

Что должен сделать для вас хороший управляющий недвижимостью?

Прежде чем вы сможете решить, есть ли у вас плохой управляющий недвижимостью, вы должны знать, что они должны делать в первую очередь. Некоторые общие обязанности хорошего управляющего недвижимостью включают:

  • Арендная плата: устанавливает справедливую рыночную арендную плату путем анализа рыночных тенденций и сопоставимых показателей, взимает арендную плату в установленный срок, неукоснительно обеспечивает сборы за просрочку платежа и увеличивает арендную плату, если спрос арендатора, законы штата и местные законы позволяют.
  • Арендаторы: продают свободную недвижимость для сдачи в аренду, проверяют арендаторов, проводя проверки кредитоспособности и анкетные данные, соблюдая при этом законы о справедливом жилищном обеспечении, оформляют договоры аренды, проводят проверки при заселении и выселении, а также рассматривают жалобы и проблемы арендаторов.
  • Техническое обслуживание и ремонт: поддерживает имущество в хорошем состоянии, чтобы уменьшить текучесть арендаторов и найти новых арендаторов, выполнять текущее техническое обслуживание, такое как сезонные проверки системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, а также оперативно устранять проблемы и производить ремонт, чтобы максимизировать стоимость имущества.
  • Закон об арендодателях и арендаторах: соблюдают местные, государственные и федеральные жилищные законы при проверке арендаторов, обработке гарантийных депозитов, прекращении аренды, обслуживании собственности и законном выселении арендатора (при необходимости).
  • Бюджет и учет: управляет недвижимостью в рамках бюджета, установленного владельцем; вести записи, такие как действующие и прошлые договоры аренды, записи о сборе арендной платы, заявления арендаторов, жалобы и счета за ремонт.
  • Финансовая отчетность и налоги: предоставляет владельцу ежемесячную выверку отчетов о прибылях и убытках и выписках из банка, подготавливает и перечисляет ежемесячные налоги на аренду, а также готовит отчеты на конец года для налоговых целей.

Время от времени управляющий недвижимостью расслабляется и не делает того, за что ему платят. Когда менеджеры недвижимости портятся, доход от аренды падает, расходы на ремонт растут, вакансии увеличиваются, а на домовладельцев иногда даже подаются в суд.

Как управляющий плохой недвижимостью может привлечь вас к суду

Понятно, что инвесторы в недвижимость могут отложить замену плохого управляющего недвижимостью. Большинство из нас не хотят признавать, что совершили ошибку.Поиск нового управляющего также может занять много времени и усилий.

Но дело в том, что если вы регулярно не контролируете своего управляющего недвижимостью и откладываете внесение изменений, изменение может прийти к вам в форме судебного иска. Это потому, что управляющий недвижимостью действует от имени арендодателя, поэтому, если ваш управляющий недвижимостью нарушает закон, вы тоже.

Законы о домовладельцах и квартиросъемщиках различаются от штата к штату. Иногда в городах одного штата могут действовать правила, отличные от закона штата.

В целом, вот шесть вещей, которые может сделать нерадивый управляющий недвижимостью, чтобы подать иск против арендодателя:

№1. Нарушение федерального закона о справедливом решении жилищных вопросов , а также законов штата и местных жилищных законов путем незаконного отбора потенциальных арендаторов или нарушения других правил и положений HUD.

№ 2. Неспособность сообщить опасности свинцовой краски и проблемы с плесенью, что привело к претензиям арендатора о постоянных медицинских проблемах.

№ 3. Отказ от своевременного ремонта объекта недвижимости, который влияет на здоровье и безопасность арендатора или делает его непригодным для проживания.

№ 4. Вход в собственность без предварительного уведомления арендатора.

№ 5. Незаконные вычеты из гарантийного депозита арендатора на такие вещи, как естественный износ или завышенные затраты на ремонт при выезде.

№ 6. Отказ вернуть залог в течение установленного законом срока, что может привести к иску о двойном или тройном возмещении ущерба, выплаченному арендатору.

Предупреждающие знаки о том, что вам может понадобиться новый менеджер по управлению недвижимостью

Ни один инвестор в недвижимость не хочет, чтобы его стоимость упала из-за плохого управляющего недвижимостью, и ни один домовладелец не хочет, чтобы его подали в суд.Следующие ниже предупреждающие знаки помогут вам поймать плохого управляющего и избежать потенциальных проблем.

Предупреждающий знак №1: Отсутствие связи

Ваш менеджер по недвижимости должен обращаться к вам, а не наоборот. Если ваш управляющий недвижимостью не заботится о вас заранее, возможно, он пытается что-то от вас скрыть.

Предупреждающий знак № 2: проверка собственности запрещена

Регулярные проверки собственности внутри и снаружи имеют решающее значение для обеспечения того, чтобы ваша собственность оставалась в отличном состоянии.Просто время от времени проезжая мимо собственности, это еще не значит. Это потому, что невозможно выявить потенциальные нарушения кодекса и оценить необходимый ремонт, не осматривая объект.

Как минимум, ваш управляющий должен предоставить вам подробный отчет о ежегодной проверке собственности.

Предупреждающий знак № 3: не отвечает арендаторам

Отсутствие реакции на вопросы арендаторов или необходимость ремонта может привести к серьезному повреждению имущества и дать арендаторам повод для юридического расторжения договора аренды.Если вы начнете получать телефонные звонки или электронные письма непосредственно от арендатора, это верный признак того, что у вас плохой управляющий.

Предупреждающий знак № 4: Обездоленные арендаторы и выселения

Это факт из жизни в сфере аренды недвижимости, что плохие арендаторы могут случаться. Однако, если у вас постоянно появляются плохие арендаторы, которые поздно вносят арендную плату, уезжают до окончания срока аренды или должны быть выселены, ваш управляющий не выполняет свою работу заранее.

Предупреждающий знак № 5: ежемесячные отчеты медленно или отсутствуют

Хороший управляющий будет отправлять вам ежемесячные отчеты о состоянии собственности, как часы.Если вы спросите, получение копии счета за ремонт займет не более суток. Если у вашего управляющего недвижимостью есть только расплывчатые ответы на ваши вопросы о прибылях и убытках, это еще один явный знак, что вам следует уволить своего менеджера и нанять нового.

Как оценить менеджера недвижимости

Лучший шаг, который может сделать инвестор в недвижимость, — это вообще не нанимать плохого управляющего. Задайте эти вопросы перед тем, как нанять нового управляющего недвижимостью и регулярно контролировать работу вашего нынешнего менеджера.

Ключевые вопросы, которые следует задать

Эти вопросы помогут отделить хороших управляющих от плохих:

  • Имеют ли они лицензию, имеют ли они профессиональные сертификаты и соблюдают ли они этический кодекс, как Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью?
  • Как долго они занимаются управлением недвижимостью?
  • Управляют ли они недвижимостью, подобной вашей?
  • У них есть недвижимость в той же части города, что и у вас?
  • Являются ли они специалистами по управлению недвижимостью или также предоставляют лизинговые и брокерские услуги?
  • Когда и как они выплачивают ежемесячные выплаты собственникам?
  • Как часто они отправляют финансовые отчеты, и предоставляют ли они отчеты на конец года и 1099?
  • Есть ли у них собственная бригада технического обслуживания и сеть сторонних поставщиков, и на какой вид работы они имеют лицензию?
  • Какова их текущая доля вакантных площадей для всех объектов недвижимости, которыми они управляют?
  • Как часто им приходится выселять арендатора и обрабатывают ли они этот процесс собственными силами или через адвоката?
  • Какова их структура оплаты?
  • Продлевается ли соглашение об управлении имуществом автоматически и как оно прекращается любой из сторон?
  • Дадут ли они вам список собственности, которой они управляют, чтобы вы могли проехать мимо и увидеть их работу в действии?

4 красных флажка, на которые следует обратить внимание

Хотите верьте, хотите нет, но компания может отметить все вышеперечисленные флажки и при этом остаться плохой компанией по управлению недвижимостью.Это потому, что они эксперты в том, что говорят вам то, что вы хотите услышать, а затем делают прямо противоположное, когда контракт подписан и они собирают свои гонорары.

Следите за этими четырьмя красными флажками, чтобы не стать жертвой плохого управляющего недвижимостью:

  1. Непрофессиональное поведение или внешний вид — Помните, они представляют вас как профессионального инвестора в недвижимость.
  2. Поддерживайте только нормальные часы работы — Экстренная ситуация может возникнуть в любое время и в любой день.Если управляющий недвижимостью недоступен круглосуточно, 365 дней в году, переходите к следующему.
  3. Медленный ответ — Думайте о первой встрече с потенциальным управляющим недвижимостью как о «первом свидании». Если они не спешат отвечать на ваш запрос или опаздывают на встречу при первой встрече, ситуация только ухудшится после того, как вы их возьмете на работу.
  4. Отказать в предоставлении рекомендаций , сославшись на конфиденциальность клиента — Вы не пойдете к врачу, юристу, бухгалтеру или даже к автомеханику без хорошей рекомендации.Так зачем же отдавать свою собственность стоимостью сотни тысяч долларов в руки управляющего недвижимостью, который не позволяет вам разговаривать со своими нынешними и бывшими клиентами?

Как подать жалобу на управляющего недвижимостью

В худшем случае вам, возможно, придется подать жалобу или иск против управляющего недвижимостью. В то время как каждый штат регулирует управление недвижимостью по-разному, вот несколько лучших способов справиться с плохим управляющим недвижимостью:

  • Свяжитесь напрямую с владельцем компании по управлению имуществом, если вашим имуществом управляет член группы по управлению аккаунтом.
  • Зарегистрируйте жалобу в местной ассоциации недвижимости, в которой управляющий недвижимостью имеет лицензию на недвижимость.
  • Подайте жалобу в Better Business Bureau, которое затем свяжется с менеджером по недвижимости для оценки рейтинга BBB.
  • Подайте в суд на менеджера, который не отвечает, и попросите адвоката, имеющего опыт работы в области местного законодательства о недвижимости и арендаторах, подать иск от вашего имени.

Почему лучше уволить управляющего недвижимостью раньше, чем позже

Если вы не совсем уверены, что ваш управляющий делает то, что должен делать, вы, вероятно, правы.Вот почему лучше действовать раньше, чем позже, и заменить плохого управляющего недвижимостью:

  • Вы будете постоянно терять деньги, если у вас плохая компания по управлению недвижимостью, которая не может продавать вашу собственность, отвечать на ваши телефонные звонки или электронные письма и управлять вашими инвестициями, чтобы максимизировать их стоимость.
  • Оборачиваемость арендаторов будет продолжать расти, что приведет к снижению вашего денежного потока и чистой прибыли.
  • Ваша собственность приобретет плохую репутацию в районе, при местном зонировании и в правоохранительных органах, если за ней не будут содержаться должным образом или если будут постоянные жалобы на арендаторов.

Последнее, что нужно инвестору в недвижимость, — это иметь собственность в поле зрения местных властей. Владеть вашей собственностью будет все труднее и труднее, и вас могут заставить продать с убытком, и все из-за плохой компании по управлению недвижимостью.

7 проверенных советов и методов поиска нового управляющего недвижимостью

Вы можете найти отличного управляющего недвижимостью, организовав процесс проверки, точно так же, как вы проверяете арендатора.После того, как вы примете решение избавиться от плохого управляющего недвижимостью, следуйте этим шести проверенным стратегиям, чтобы быстро найти нового управляющего недвижимостью:

  1. Спрашивайте и получайте рекомендации из разных источников, таких как группы инвесторов, агенты по недвижимости и титульные компании.
  2. Ознакомьтесь со списком приоритетных компаний по управлению недвижимостью Roofstock, которые уже прошли проверку для инвесторов.
  3. Найдите в Интернете управляющих недвижимостью в вашем районе и посетите такие сайты, как Zillow и Realtor.com, Yelp и Facebook.
  4. Проведите личное собеседование с несколькими управляющими недвижимостью, чтобы найти того, кому вы можете доверять, узнав об их бизнесе, коэффициенте занятости, численности персонала, образовании и опыте.
  5. Обратитесь в Государственный департамент недвижимости, чтобы узнать, активна ли их брокерская лицензия и нет ли на нее жалоб.
  6. Спросите, принадлежат ли они к каким-либо профессиональным ассоциациям по управлению недвижимостью или торговым ассоциациям, таким как Институт управления недвижимостью, Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью или Национальная квартирная ассоциация.
  7. Просмотрите их стандартное соглашение об управлении имуществом, чтобы убедиться, что обязанности управляющего имуществом четко определены, вы можете расторгнуть его в любое время и без штрафных санкций, что сборы не являются чрезмерными и что управляющий имуществом застрахован от ответственности.

Что делать после замены плохой компании по управлению недвижимостью

Если какие-либо из предупреждающих знаков и красных флажков в этой статье кажутся вам знакомыми, вероятно, у вас плохая компания по управлению недвижимостью и вам нужно найти новую.После того, как вы это сделаете, убедитесь, что ваш новый менеджер понимает ваши ожидания и инвестиционные цели, чтобы у вас больше не возникла та же проблема.

Также не думайте, что ваша плохая управляющая компания сделала свою работу, потому что, скорее всего, они этого не сделали. Просмотрите все записи арендаторов, списки арендной платы, проверки собственности и счета-фактуры поставщиков. Попросите вашего нового менеджера провести осмотр на месте и встретиться с вашими арендаторами. Вероятно, они сдерживают разочарование, поэтому будьте готовы выслушать жалобы.

Суть в том, что чем раньше вы столкнетесь с плохой компанией по управлению недвижимостью, тем быстрее улучшится ваш денежный поток.Чем дольше вы ждете внесения изменений, тем больший ущерб будет нанесен и тем больше времени потребуется на то, чтобы вернуть арендованное имущество.

Права и обязанности арендатора | Правовая помощь штата Мичиган

Когда вы снимаете дом, вы являетесь его арендатором. Как арендатор вы имеете право жить в доме. У вас также есть обязанности, такие как оплата аренды. В этой статье дается обзор различных прав и обязанностей, которые вы имеете как арендатор жилого дома.

Перед арендой

Когда вы ищете дом для аренды, вы должны знать больше, чем просто количество спален и разрешено ли проживание с домашними животными.Вы имеете право знать, какие сборы и расходы вам придется заплатить, прежде чем подписывать договор аренды. Вам нужно знать, можете ли вы позволить себе переехать в дом и жить там.

Расходы по аренде

Вот несколько вопросов, которые нужно задать, чтобы убедиться, что вы можете позволить себе жить в доме:

  • Каков срок аренды? Если вам не подходит термин, спросите, можно ли с ним договориться.

  • Сколько стоит аренда?

  • Есть ли плата за подачу заявления? Взимается ли плата за проверку кредитоспособности перед тем, как вы сможете въехать?

  • Есть ли залог для удержания арендуемой собственности до подписания договора аренды или до въезда? Если да, то сколько стоит залог? Что с ним происходит, когда вы переезжаете? Как ты мог потерять этот депозит?

  • Есть ли залог? Если да, то сколько это стоит? Как вы могли потерять свой залог?

  • Есть ли другие сборы, которые вы должны заплатить до въезда?

  • Какие коммунальные услуги включены в арендную плату? Какие коммунальные услуги вы планируете платить?

Посмотрите, прежде чем сдавать в аренду

Перед сдачей в аренду осмотрите дом как изнутри, так и снаружи.Проверить состояние здания можно:

  • Спросите в местном строительном управлении, упоминались ли в здании или блоке нарушения

  • Спросите других жильцов в доме, были ли у них проблемы.

  • Поищите в Интернете информацию об арендодателе или здании (но помните, что Интернет не всегда надежен)

Убедитесь, что все проблемы с домом или имуществом устранены, прежде чем подписывать договор аренды.Если проблемы не могут быть устранены до того, как вы подпишете договор аренды, попросите арендодателя письменно заявить, что они будут устранены, прежде чем вы въедете. Если арендодатель не согласится на это, с этим арендодателем может быть трудно иметь дело с. Возможно, вам стоит подумать об аренде другого дома.

Прочтите, прежде чем подписать

Как только вы найдете дом, который соответствует вашим потребностям, вам, вероятно, придется подписать договор аренды. Подписание письменного договора аренды важно как для вас, так и для вашего арендодателя. В нем говорится о том, чего от вас ждут, пока вы живете дома.Он также сообщает вам, чего вы можете ожидать от арендодателя, пока живете в доме.

Прочтите договор аренды, прежде чем подписывать его. Прочтите все правила или политики, к которым относится ваш договор аренды.

Если вы чего-то не понимаете в договоре аренды, спросите арендодателя.

Есть несколько типов статей, которые не допускаются в договорах аренды в Мичигане. Если один из них находится в вашем договоре аренды, ваш арендодатель не сможет добиться его соблюдения. Чтобы узнать больше, прочтите «Что в аренде?»

Если вы подумываете об аренде дома без подписания договора аренды, вы можете прочитать «Устные договоры аренды», чтобы узнать о некоторых средствах защиты, от которых вы, возможно, отказываетесь.

Знай свои гражданские права

Закон защищает жильцов от незаконной дискриминации в жилищной сфере. Арендодатель не может дискриминировать арендаторов на основании их:

К актам дискриминации относятся:

  • Отказ от продажи или сдачи в аренду арендатору

  • Отказ в разрешении потенциальному арендатору осмотреть недвижимость

  • Указать другую цену за жилье или попросить другие платежи

  • Изменение условий или привилегий в договоре аренды

  • Ложное сообщение кому-то об отсутствии аренды

  • Ложное сообщение кому-то о том, что конкретное устройство недоступно

  • Отказ в приспособлении к инвалидности, если только это не причинило бы арендодателю неоправданные лишения

  • Выселение арендатора

  • Преследование, запугивание или угроза человеку

Чтобы узнать больше, прочтите раздел «Дискриминация в съемном жилье и права арендаторов с ограниченными возможностями».

Если вы считаете, что подверглись дискриминации, вы можете обратиться за помощью в Центр справедливого жилищного строительства в вашем районе. Центры в Мичигане:

Прежде чем вы переедете

Прежде чем переехать в арендованный дом, узнайте, в каком он состоянии. Если вы заплатите залог, домовладелец должен предоставить вам контрольный список для въезда. Если вам не нужно вносить залог, вы можете попросить контрольный список или составить свой собственный.

С контрольным списком пройдите по комнате за комнатой дома и запишите все, что повреждено.Сюда входят такие мелочи, как сколы краски или трещины в окне. Сфотографируйте или снимите на видео любое обнаруженное повреждение. Подпишите список и поставьте дату. Попросите арендодателя также поставить подпись и дату. Сделайте копию. Дайте один экземпляр домовладельцу. Один экземпляр оставьте себе.

Чтобы узнать больше о защите своего депозита, прочтите «Залоговый депозит: что это такое и как его вернуть».

Во время аренды

Ваши права

Вы имеете право жить в доме в хорошем жилом состоянии.Это значит, что и ваш дом, и помещение, например двор, должны быть в безопасности и в хорошем состоянии. Ваш домовладелец также должен поддерживать в хорошем состоянии все общие части для их нормального использования.

Ваш арендодатель должен произвести необходимый ремонт в разумные сроки после того, как он о нем узнает. Если вам нужно что-то отремонтировать в вашем доме, как можно скорее сообщите об этом домовладельцу. Попросите, чтобы это было исправлено через определенное время. Чтобы написать арендодателю письмо с просьбой о ремонте, вы можете использовать «Самостоятельное письмо арендодателю (ремонт)».

Если у вас есть договор аренды на срок более одного года, возможно, вы отказались от этого права. Если вы не уверены, прочтите договор аренды.

Если арендодатель не отвечает на ваш запрос о ремонте, вы можете поместить арендную плату на счет условного депонирования или оплатить ремонт самостоятельно и вычесть его стоимость из арендной платы.

Если вы помещаете арендную плату на счет условного депонирования, это должен быть отдельный счет в банке, на котором хранятся только ваши арендные средства. Сообщите арендодателю в письменной форме, что вы передаете арендную плату на условное депонирование.Если вы платите за решение проблемы, сохраняйте все квитанции, чтобы точно указать, сколько это стоит. Внесение арендной платы на счет условного депонирования может привести к тому, что арендодатель возбудит против вас дело о выселении. Важно вести записи.

У вас есть право спокойно жить в своем доме. Это означает, что арендодатель не может делать ничего, что мешает вам попасть в ваш дом. Ваш арендодатель не должен:

  • Применять силу или угрожать применением силы, чтобы заставить вас уйти или не пускать вас в ваш дом

  • Войдите в ваш дом без вашего разрешения, кроме случаев крайней необходимости

  • Убрать, удержать или уничтожить вашу собственность

  • Изменять, изменять или добавлять в дом замки или устройства безопасности без вашего разрешения

  • Обшить помещение, чтобы предотвратить проникновение или затруднить его

  • Причина прерывания или отключения основных услуг, таких как вода, электричество или газ

  • Вызывает громкий шум, неприятный запах или другие неприятные запахи

Ваш арендодатель не может войти в ваш дом без разрешения, за исключением экстренных случаев.Если возникает проблема, для решения которой арендодатель должен войти в ваш дом, вам следует уведомить об этом за разумный срок до того, как арендодатель планирует войти. В случае возникновения чрезвычайной ситуации, например, срочной утечки или опасного для соседей состояния, домовладелец может войти без вашего уведомления.

Ваши обязанности

Вы несете ответственность за поддержание своего дома в приличном состоянии. Избегайте повреждения вашего дома. Вы будете нести ответственность за возмещение причиненного вами ущерба.Держите дом в чистоте, уважайте своих соседей и оплачивайте квартплату и счета за коммунальные услуги. Убедитесь, что у вас есть квитанции обо всех оплачиваемых вами счетах и ​​арендной плате, особенно если вы платите наличными.

Проверьте договор аренды, чтобы узнать, нужно ли вам получить разрешение от домовладельца, прежде чем красить дом или вносить аналогичные изменения.

Соблюдайте условия аренды. Если в вашем договоре аренды запрещено курение или домашние животные, не курите и не держите домашних животных на территории. Аренда может во многих отношениях ограничить ваше поведение. Если вы нарушите условия аренды, домовладелец может иметь право выселить вас.

Чтобы узнать больше о выселениях, прочтите Выселение: что это такое и как оно начинается?

Совместное использование аренды

Если у вас есть соседи по комнате или другие арендаторы, которые находятся в договоре аренды с вами, каждый из вас несет солидарную и единоличную ответственность по обязательствам по договору аренды. Это означает, что все вы несете ответственность за всю сумму арендной платы. Вы и ваши соседи по комнате будете выселены, даже если вы заплатите свою долю, а ваши соседи по комнате — нет. Вы также несете ответственность, если кто-то из вас нарушит договор аренды или нанесет ущерб дому.

Изменение договора аренды

Вы и ваш арендодатель можете изменить условия аренды в любое время, если вы оба согласны. Любые изменения должны быть внесены в письменной форме и подписаны вами и вашим арендодателем.

Иногда арендодатель может изменить условия аренды, даже если вы не согласны. Арендодатель может изменить договор аренды без вашего согласия только в том случае, если он:

  • Следуйте новому закону

  • Встречайте проблему здоровья и безопасности

  • Повысьте арендную плату в связи с повышением налогов на имущество, коммунальных услуг или страхования имущества

Ваш домовладелец должен письменно уведомить вас об этих изменениях не менее чем за 30 дней до их вступления в силу.

Ваш домовладелец также может продать недвижимость, пока вы ее сдаете в аренду. Новый арендодатель должен будет соблюдать условия аренды, заключенной у вас со старым арендодателем, до окончания срока аренды. Любой гарантийный залог будет переведен от старого арендодателя к новому. Арендодатель также может вернуть его вам, и вы должны будете внести залог новому арендодателю.

Продление срока аренды

По истечении срока аренды вы можете продолжать жить в доме, если вы и ваш арендодатель согласны.Вы можете договориться о новой аренде или стать арендатором помесячно. В некоторых договорах аренды есть положения о продлении договора аренды. Продление может быть автоматическим, если вы не сделаете что-нибудь, чтобы сообщить арендодателю, что планируете переехать, когда договор аренды закончится.

Если выезжает сосед по комнате

Если ваш сосед съехал и оставил часть своего имущества в вашем доме, вы должны дать ему возможность забрать его. Возможно, будет лучше, если вы отправите им электронное письмо или письмо, предоставив им разумное количество времени, чтобы забрать свои вещи.В своем сообщении сообщите им, что вы планируете избавиться от собственности, если они не заберут ее в указанные вами сроки. Сохраните копию своего сообщения для своих записей. Если ваш бывший сосед по комнате свяжется с вами, чтобы договориться о другом времени встречи, выберите время, которое подходит вам обоим.

Если ваш бывший сосед по комнате не отвечает или не забирает свою собственность в разумные сроки, которые вы им предоставили, вы можете выбросить ее или подарить. Если вы избавитесь от собственности, ваш старый сосед по комнате может позже вернуться и потребовать свою собственность или ее стоимость.Вот почему важно дать им возможность получить свою собственность и сохранить копию электронного письма или письма, которое вы им отправили. Если они решат подать на вас в суд, вы можете показать письмо судье, чтобы доказать, что вы уведомили их и предоставили разумный срок для возврата их собственности.

Когда вы выезжаете

до окончания срока аренды

Если вам необходимо съехать до окончания срока аренды, вы несете ответственность за уплату арендной платы за оставшийся срок аренды.Вы можете спросить арендодателя, можете ли вы досрочно расторгнуть договор аренды, не уплатив остаток, но не думайте, что вас освободят от уплаты. Если вы выезжаете до окончания срока аренды, домовладелец должен попытаться найти кого-нибудь другого, кто арендует недвижимость. Если арендодатель не может найти кого-то другого для аренды собственности, возможно, вам придется оплатить оставшуюся часть арендной платы.

Если ваш домовладелец отказывает вам в досрочном прекращении договора аренды, вы можете рассмотреть вопрос о сдаче дома в субаренду, если это разрешено вашим договором аренды. Субаренда — это сдача вашего дома в аренду другому арендатору.Субарендатор платит вам арендную плату.

Субаренда не меняет ваших обязательств перед арендодателем. Вы по-прежнему несете ответственность за уплату любой арендной платы, которую не платит ваш субарендатор. Вы также несете ответственность за ущерб, нанесенный имуществу, включая ущерб, причиненный вашим субарендатором.

Проверьте договор аренды, чтобы узнать, есть ли ограничения на субаренду. Некоторые договоры аренды этого не позволяют. Другие требуют одобрения арендодателя любых субарендаторов. Если вы рассматриваете субаренду, проверьте свое соглашение об аренде, чтобы узнать, что требуется, и получите информацию о правилах субаренды у поверенного или от юридической организации.Используйте Руководство по юридической помощи или общественным службам для получения списка мест, которые могут вам помочь.

Если вы расторгаете договор аренды из-за домашнего насилия

Если вы опасаетесь домашнего насилия, сексуального посягательства или преследования, вы можете разорвать договор аренды и переехать в безопасное место, не выплачивая арендную плату до конца срока аренды. Чтобы узнать больше, прочтите «Прекращение аренды в случае насилия в семье».

По окончании срока аренды

Когда вы переедете, используйте копию своего контрольного списка, чтобы убедиться, что вы оставляете все в том виде, в каком нашли.Ищите любые повреждения, которых нет в вашем контрольном списке для въезда. Если они есть, домовладелец может возложить на вас ответственность за их ремонт. Если вы можете легко исправить или устранить любой причиненный вами ущерб, это поможет вам вернуть залог и избежать претензий о возмещении ущерба.

Если возможно, пройдите через пустой дом с контрольным списком выселения и домовладельцем. Вы оба можете подписать контрольный список выселения, и каждый должен получить его копию.

Верните ключи арендодателю, как только закончите ходить по дому.Попросите квитанцию ​​для них. Проверьте свой договор аренды, чтобы узнать, есть ли какой-либо конкретный способ возврата ключей арендодателю.

После переезда вы по-прежнему хотите получать почту. Вы можете договориться с почтовым отделением о пересылке вашей почты до переезда, чтобы избежать перебоев. Вы также должны сообщить арендодателю свой адрес для пересылки в течение четырех дней после выезда. Это важно для того, чтобы вы вернули свой залог.

Чтобы узнать больше о возврате своего гарантийного депозита, см. Инструментарий Security Deposits.

Ваше право на безопасное и достойное жилище

ГАРАНТИЯ ЖИЛЬЯ

Арендодатели обязаны в соответствии с законодательством штата Нью-Джерси об арендодателях и арендаторах поддерживать свою арендуемую собственность в безопасном и достойном состоянии. Эта обязанность распространяется на все договоры аренды, как письменные, так и устные. Обязанность содержать сдаваемые в аренду единицы безопасными и достойными называется гарантией пригодности для жилья . Гарантия пригодности для проживания основана на здравом смысле: в обмен на уплату арендной платы арендодателю он должен убедиться, что жилье пригодно для проживания арендатора.

Гарантия пригодности для проживания включает поддержание основных элементов вашего жилья в хорошем состоянии. Это включает в себя уход за физическими элементами, такими как крыша, окна, стены и т. Д .; системы, обеспечивающие тепло, горячую и холодную воду, электричество и газ; бытовая техника, такая как плита, холодильник, посудомоечная машина; поддержание чистоты в квартирах и местах общего пользования; и обеспечение защиты от преступности, например, замки на дверях и окнах для предотвращения взломов.

КОДЫ ОБСЛУЖИВАНИЯ ЖИЛЬЯ И СОБСТВЕННОСТИ

Есть несколько кодексов, принятых правительством штата или местными органами власти, которые устанавливают стандарты обслуживания арендуемой собственности. Есть обученный персонал, который проверяет арендуемую недвижимость на предмет соблюдения кодексов и может принимать жалобы на нарушения кодекса от отдельных арендаторов.

Код многоквартирного дома

Арендодатели зданий, состоящих из трех или более квартир, должны соответствовать стандартам Кодекса безопасности и охраны здоровья и безопасности отелей и многоквартирных домов Нью-Джерси или кодексу «многоквартирных домов».Этот кодекс содержится в правилах, изданных Департаментом по делам общества Нью-Джерси. Ссылка: N.J.A.C. 5: 10-1.1.

Этот код содержит подробные и конкретные правила, которые охватывают все, включая замки, оконные перегородки, вентиляцию, вредителей, сантехнику, покраску, мусор, жилые помещения и так далее. Вы можете найти эти правила в своей библиотеке здания суда или публичной библиотеке, или вы можете позвонить в Департамент по делам общества, Бюро жилищной инспекции в Трентоне по телефону (609) 633-6210, чтобы купить копию.

Код местного обслуживания недвижимости

Большинство крупных и малых городов также имеют свои собственные жилищные коды или коды обслуживания собственности. Эти коды обычно применяются ко всем зданиям или квартирам, а не только к многоквартирным домам. Эти кодексы охватывают дома на одну семью и дома на две семьи. Позвоните в мэрию или муниципальное здание и попросите строительного инспектора или жилищного инспектора, если у вас есть какие-либо вопросы или проблемы, или вы просто хотите увидеть копию местного жилищного кодекса.

Потребление тепла

Если ваш договор аренды требует, чтобы домовладелец обеспечивал отопление, он должен предоставить вам количество тепла, требуемое кодексами штата и постановлением местного города или города.Согласно ГЖК, с 1 октября по 1 мая домовладелец должен обеспечить достаточно тепла, чтобы температура в квартире была не ниже 68 градусов с 6 утра до 23 вечера. Между 23:00. и 6 часов утра, температура в квартире должна быть не ниже 65 градусов. Источник: N.J.A.C. 5: 10-14 и след. и N.J.A.C. 5: 28-1,12 (м). Местные санитарные нормы и правила охватывают периоды года, не охваченные жилищными кодексами.

Жилищный инспектор или совет здравоохранения в вашем городе обеспечивает соблюдение требований к отоплению в соответствии с государственными и местными кодексами.В больших городах есть специальные горячие линии, которые созданы специально для рассмотрения жалоб. Инспектор может подать жалобу в суд от вашего имени, или вы можете подать собственную жалобу. Затем домовладелец должен явиться в суд и объяснить, почему он или она не обеспечивает отопление. Суд может наложить суровые наказания, включая штрафы или тюремное заключение.

Для получения информации о цитатах и ​​о том, как получить дополнительную информацию о конкретном законе, см. «Поиск закона» в разделе «Арендодатель».

КРАСКА И ОТРАВЛЕНИЕ СВИНЦЕМ

Отравление свинцом — опасная проблема для здоровья многих арендаторов, особенно детей. Отравление свинцом — это присутствие в организме слишком большого количества свинца. Дети и еще не родившиеся младенцы особенно подвержены риску отравления свинцом, поскольку их организм и нервная система все еще развиваются. Отравление свинцом может нанести серьезный физический и психический вред взрослым и детям. Не ждите, чтобы что-то с этим поделать, если вы думаете, что вы или ваши дети можете подвергнуться воздействию свинца в вашей квартире или доме.

Отравление свинцовой краской

Человек может отравиться, съев свинец или вдыхая свинцовую пыль. Жильцы, особенно дети до 6 лет, часто отравляются краской в ​​своей квартире или доме. До 1978 года свинец использовался в красках для дома. В старых зданиях обычно много свинцовой краски. Отслаивание или растрескивание краски в старых домах и квартирах может быть опасным. Наружная краска также может содержать свинец. Отслаивающаяся краска снаружи домов или подъездов может упасть на землю.

Детям нравится вкус крошек краски, они грызут подоконники и куски краски, падающие на пол. Младенцы, малыши и дети дошкольного возраста любят класть вещи в рот. В домах с отслаивающейся или трескающейся свинцовой краской свинцовая пыль может попасть на руки, соски и игрушки детей. Когда дети засовывают в рот руки, соски или игрушки, они могут проглотить свинцовую пыль и отравиться.

Свинец может попасть в ваше тело или тело ваших детей при вдыхании воздуха, содержащего свинцовую пыль.Соскабливание краски со стен или удаление остатков краски с пола пылесосом может привести к распространению свинцовой пыли по дому. Свинец может отравить будущего ребенка, если мать вдыхает свинцовую пыль.

Свинец также может присутствовать в грязи. В течение многих лет в краске, используемой для наружной отделки домов, содержался свинец. Когда краска испортилась или дома были снесены, свинец накапливался в окружающей почве. Свинец не разлагается и не растворяется; он остается в грязи, пока не будет удален. Дети не должны есть грязь или играть на голой земле.

Тест на отравление свинцом

Есть анализ крови, который показывает, отравились ли вы или ваши дети. По закону все дети в возрасте до 6 лет должны быть проверены на свинец. Источник: N.J.S.A. 26: 2-137.4. Дети в возрасте от 9 до 36 месяцев, проживающие в домах престарелых, подвергаются наибольшему риску отравления свинцом. Если у вас есть ребенок младше 6 лет, который не проходил тестирование, поговорите со своим врачом.

Ваш врач может сделать анализ крови. Есть также много проектов по профилактике отравления свинцом в детстве, в которых дети проходят бесплатное тестирование.Больничные клиники также могут анализировать кровь на содержание свинца. Дети, участвующие в программе Medicaid, должны пройти бесплатное тестирование на отравление свинцом. Для получения информации о тестировании позвоните в местный отдел здравоохранения.

Удаление свинцовой краски

Если в вашем доме есть свинцовая краска, которая создает опасность, вы можете использовать все способы, описанные в этом разделе, чтобы заставить арендодателя удалить ее, например, удержание арендной платы или просьба о снижении арендной платы.

Отравление свинцом — серьезная опасность для здоровья.Если вы или ваши дети проверяете уровень свинца в крови, возможно, в вашей квартире или доме есть свинцовая краска или грязь снаружи. Вам следует немедленно получить совет и помощь в юридической службе о том, как заставить арендодателя как можно быстрее удалить свинцовую краску. Вы также можете связаться с частным адвокатом, чтобы обсудить, можете ли вы подать в суд на арендодателя за ущерб, нанесенный свинцовой краской.

Поскольку отравление свинцом очень опасно, вы можете использовать другие законы.Закон запрещает использование свинцовой краски во многих вещах, в том числе внутри и снаружи квартир или домов. А уже имеющуюся свинцовую краску нужно удалить или накрыть, чтобы она никого не отравила. Грязь, загрязненная свинцом, должна быть удалена. Закон гласит, что опасная свинцовая краска на внутренних или внешних стенах дома или квартиры является «общественным неудобством», которое должен устранять домовладелец. Ссылка: N.J.S.A. 24: 14А-5; N.J.S.A. 55: 13А-7.

Местный отдел здравоохранения должен расследовать нарушения законов о свинцовых красках и заставить домовладельца удалить свинцовую краску.Если кто-то из членов вашей семьи прошел обследование и у него в крови высокий уровень свинца, вам следует позвонить в отдел здравоохранения и попросить их немедленно осмотреть ваш дом.

Если департамент здравоохранения обнаружит, что у ребенка младше 6 лет высокий уровень свинца в крови, департамент здравоохранения проверит содержание свинца в доме. Если внутри дома нет опасности свинца, будет проверяться снаружи здания. Если на внутренних или внешних стенах не обнаружено опасности свинца, местный отдел здравоохранения проверит окружающую грязь.При выявлении опасности свинца отдел здравоохранения должен приказать владельцу здания устранить опасность свинца. Чтобы устранить проблему, владелец может покрыть поверхность твердым материалом или удалить свинцовую краску и перекрасить не содержащей свинца краской. В некоторых случаях арендаторы будут размещены в другом месте за счет владельца, пока владелец устраняет опасность свинца в арендуемой квартире.

Департамент здравоохранения передаст арендаторам или жильцам копию своего уведомления владельцу, чтобы они знали, что департамент здравоохранения приказал владельцу сделать.

Поддержка малообеспеченных домовладельцев

Законодательство, принятое в 2004 году, предусматривает ссуды до 150 000 долларов США и гранты арендодателям в зависимости от финансовых потребностей. Фонд помощи в борьбе с опасностями, связанными со свинцом, представляет собой совокупность грантов и ссуд под низкие проценты, предназначенных для домовладельцев, которые не могут позволить себе дорогостоящий процесс удаления краски на основе свинца со стареющих зданий. (В соответствии с этим законом также был создан фонд для переселения детей, отравленных свинцом, и создан реестр безопасного для свинца жилья в штате.)

Для получения дополнительной информации о загрязнении свинцом см. Проверяли ли вашего ребенка на отравление свинцом ?.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛИЩНЫХ КОДОВ И ЗДОРОВЬЯ

Как обсуждалось в предыдущем разделе, арендуемое жилье должно соответствовать жилищным и медицинским кодексам города и штата. В кодексах перечислены требования, которым должна соответствовать собственность арендодателя, чтобы ее можно было одобрить как безопасное или «стандартное» здание. Правила касаются отопления, сантехники, безопасности, кровли, вредителей и других серьезных дефектов, таких как слабые стены.

Если вы считаете, что условия в вашей квартире или доме плохие, непригодные для жизни или опасные, сообщите об этом своему домовладельцу. Если ваш домовладелец не сможет произвести ремонт в разумные сроки, позвоните местному строительному инспектору и попросите его или ее как можно скорее осмотреть недвижимость. Если можете, присутствуйте при инспектировании, чтобы вы могли указать на все проблемы. Спросите имя инспектора и попросите его прислать вам копию отчета.

Если требуемый ремонт представляет собой проблему с канализацией, например, утечку сточных вод, позвоните в городской или окружной совет здравоохранения.Попросите инспектора проверить состояние. Когда придет инспектор, узнайте его или ее имя.

Если инспектор обнаружит нарушения кодекса, он или она направит домовладельцу письмо со списком нарушений кодекса. В этом письме домовладельцу будет сообщено, что повторный осмотр для проверки того, был ли произведен ремонт, состоится в определенный день.

Некоторые инспекторы жилищного и санитарного кодекса не отправляют арендатору копии отчетов о проверке и не информируют арендатора о результатах проверки.Как арендатор в собственности, вы имеете право получить копии этих отчетов, и вы должны обязательно попросить, чтобы копии всех отчетов были отправлены вам.

Повторный осмотр жилищной единицы

Если ваша жилищная единица не прошла осмотр, она должна быть повторно проверена инспектором по жилищным нормам или санитарным нормам. Вы можете обнаружить, что повторная проверка не проводится. В этом случае следует позвонить инспектору и сообщить ему или ей, что домовладелец не произвел требуемый ремонт.

Если при повторной проверке инспектор обнаружит, что домовладелец не производил ремонт, будет назначена еще одна проверка.Если нарушения все еще не устранены, строительный инспектор должен затем вызвать домовладельца в муниципальный суд. В случае признания вины домовладельца могут оштрафовать.

Чиновники местных органов власти не всегда серьезно относятся к обеспечению соблюдения жилищных норм и правил здравоохранения. Немногие арендодатели предстают перед муниципальным судом за нарушение Кодекса содержания собственности, и еще меньшее количество когда-либо подвергается штрафу в суде. Арендаторы должны настойчиво настаивать на том, чтобы проверки и повторные проверки проводились тщательно и своевременно и чтобы инспекторы привлекали домовладельцев, не соблюдающих кодекс, к суду.

Осуждение или закрытие здания

Кодексы по содержанию жилья и собственности позволяют инспекторам объявлять дом или многоквартирный дом «непригодным для проживания людей», если в арендуемой единице или здании имеются серьезные дефекты. Эти дефекты должны представлять угрозу для здоровья и безопасности арендаторов. Обрушение конструкции здания или отсутствие тепла или горячей воды — это типы ситуаций, которые могут служить основанием для признания здания непригодным. Объявив здание непригодным, инспектор может приказать вам покинуть арендуемую квартиру и закрыть здание.

Были случаи, когда инспектор осуждал здание, даже если плохие условия не были достаточно серьезными, чтобы вынудить жильцов покинуть здание. Например, домовладелец, желающий переоборудовать здание в кондоминиумы, может вывести арендаторов из здания с помощью инспектора, тем самым обойдя требования закона о преобразовании кондоминиумов. Образец цитирования: Проспект-стрит, 49 против Шевских садов, 227 Нью-Джерси Супер. 449 (Приложение Div. 1988). Если вы подозреваете, что жилищный инспектор или домовладелец пытается незаконно заставить вас покинуть ваш дом, вам следует проконсультироваться с юристом.

Если строительный инспектор письменно сообщает вам о переезде, поскольку здание было признано непригодным, вы можете иметь право на помощь при переезде от местного правительства. Помощь при переезде включает помощь в поиске нового места жительства, расходы на переезд и помощь в размере до 4000 долларов США при покупке или аренде дома или квартиры. Ссылка: N.J.S.A. 52: 31B-1 и след. и N.J.S.A. 20: 4-1 и след. . (См. Помощь при переезде.)

Использование доски здоровья для получения тепла

Многие местные органы здравоохранения имеют право ремонтировать системы отопления, чтобы вы могли получать тепло.Ваше местное правительство должно было издать постановление, наделяющее совет по здравоохранению такими полномочиями. Даже постановлением совет здоровья может действовать только при температуре на улице ниже 55 градусов. Чтобы принять меры, вы должны позвонить в медицинский совет и сообщить им, что вы пытались заставить домовладельца исправить отопление. После этого плата будет ждать 24 часа, прежде чем кто-нибудь сделает ремонт. Источник: N.J.S.A. 26: 3-31 (p) и Jones v. Buford, 71 N.J. 433 (1976).

Что делать, если кончился мазут?

В некоторых городах Нью-Джерси есть программы по обеспечению экстренной доставки нефти за счет государства, когда у арендаторов нет отопления, потому что домовладелец не покупал нефть.Затем город получает деньги напрямую от домовладельца. Узнайте о таких программах в местных органах власти.

ИСПОЛЬЗУЯ АРЕНДУ ДЛЯ СДЕЛЕНИЯ РЕМОНТА И ВЫЧИСЛЕНИЯ

Арендаторы часто жалуются, что их домовладелец не будет ремонтировать такие вещи, как окна, замки, туалеты, краны и системы отопления, когда они ломаются в результате естественного износа. Арендаторы также жалуются, что их домовладельцы не проводят рутинного обслуживания, такого как уничтожение вредителей. Как арендатор вы имеете право жить в безопасном, чистом и приличном жилье.В этом разделе объясняется это право и законы, которые возлагают на вашего арендодателя обязанность поддерживать вашу арендуемую квартиру в хорошем состоянии. В этом разделе также объясняются различные шаги, которые вы можете предпринять, чтобы арендодатель произвел необходимый ремонт и текущее обслуживание.

При определенных условиях арендаторы могут использовать арендную плату для ремонта. После ремонта арендатор вычитает стоимость ремонта из арендной платы вместо того, чтобы платить арендодателю в качестве арендной платы. Это называется ремонтом и вычетом .Существуют определенные правила ремонта и удержания, которым вы должны следовать:

  • Условия, требующие ремонта, должны быть достаточно серьезными, чтобы повлиять на здоровье или благополучие арендатора.

  • Арендатор должен сначала надлежащим образом уведомить арендодателя о необходимости ремонта, а затем дать арендодателю разумное количество времени для его проведения. Уведомление должно быть отправлено в письменной форме заказным письмом с уведомлением о вручении.

  • После разумного ожидания арендатор должен произвести ремонт и оплатить его всей или частью арендной платы.

  • Стоимость ремонта должна быть разумной.

  • Затем арендатор должен вычесть стоимость из следующего арендного платежа и предоставить домовладельцу копию квитанции о ремонте. Ссылка: Marini v. Ireland, 56 N.J. 130 (1970).

Пример: Туалет в вашей квартире не работает. Вы письменно сообщаете домовладельцу, что он неисправен. Проходит несколько дней, а хозяин не ремонтирует.Затем вы вызываете местного сантехника, чтобы он отремонтировал унитаз, платите водопроводчику и получаете квитанцию. Стоимость ремонта туалета — 50 долларов. Когда в следующем месяце наступает срок выплаты арендной платы, вместо полной суммы арендной платы вы отдаете арендодателю деньги за вычетом 50 долларов за ремонт. Вы даете домовладельцу копию счета водопроводчика, а оригинал оставляете себе.

В экстренной ситуации, если вы не можете связаться с домовладельцем лично или по телефону, вы можете произвести ремонт, а затем сообщить об этом домовладельцу.

Использование ремонта и удержания иногда приводит к спорам между домовладельцем и арендатором. Арендодатель может попытаться привлечь вас к ответственности за полную арендную плату, даже если вы использовали арендную плату для устранения серьезного дефекта. В этой ситуации домовладелец может попытаться выселить вас в суде за неуплату арендной платы. Если вы покажете судье копию отправленного вами письма с просьбой к домовладельцу произвести ремонт и копию квитанции о ремонте, судья не должен возлагать на вас ответственность за полную арендную плату. Однако судья может не согласиться с вами и может возложить на вас ответственность за полную арендную плату.Поэтому вам следует попытаться забрать всю сумму арендной платы с собой в суд.

ВЫДЕРЖКА АРЕНДЫ

Там, где домовладелец просто отказывается делать необходимый ремонт, у арендаторов часто нет другого выбора, кроме как прекратить платить арендную плату. Это называется удержанием арендной платы , если это касается одного арендатора. Если некоторые или все арендаторы в одном здании или комплексе удерживают арендную плату как группа, это называется забастовкой арендной платы. Удерживая арендную плату, арендаторы оказывают давление на домовладельца, чтобы тот сделал ремонт, и они избегают платить за услуги, которые они не получают.Удержание арендной платы совершенно законно и часто может быть единственным способом заставить домовладельца произвести необходимый ремонт.

Как начать удержание арендной платы

Есть два шага, которые вы должны предпринять, если решите удержать арендную плату, чтобы заставить домовладельца произвести ремонт:

  1. Вы должны отправить домовладельцу письмо с объяснением, какие условия необходимо исправить. В письме должно быть объяснено, что вы прекратите платить арендную плату, если ремонт не будет сделан сразу, и что вы не будете платить больше, пока не будут завершены все ремонтные работы.Вы также должны объяснить, что после завершения ремонта вы будете платить сниженную арендную плату с момента, когда ремонт был необходим, до момента его завершения. Письмо должно быть отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении, и вы должны сохранить копию письма, так как она может вам понадобиться позже в суде.
  2. Вы должны откладывать ежемесячную арендную плату и хранить ее в надежном месте. Банковский счет — хорошее место для ежемесячного внесения арендной платы, потому что вы будете получать проценты с этих денег.Экономия на аренде — это самое важное, что вы можете сделать. Вы удерживаете ренту, а не тратите ее на что-то другое!

Чего ожидать

Арендодателям нужны деньги за аренду, чтобы оплачивать счета и получать прибыль. Удержание арендной платы лишает домовладельца этих денег каждый месяц. Некоторые домовладельцы решат произвести весь ремонт или заключить соглашение с арендаторами о ремонте в обмен на уплату удержанной арендной платы и возобновление выплаты арендной платы. Если вы достигнете такого соглашения с арендодателем, убедитесь, что оно составлено в письменной форме.

Некоторые домовладельцы вместо ремонта будут пытаться напугать жильцов, рассылая письма и уведомления с угрозами выселения. Если это сделает ваш домовладелец, вы должны ожидать, что рано или поздно он подаст в суд жалобу на ваше выселение за неуплату арендной платы. (См. Раздел Причины выселения.)

ВНИМАНИЕ! Здесь очень важно сэкономить на удержанной вами арендной плате. Вас не могут выселить за неуплату арендной платы, если вы сохранили всю арендную плату и явитесь с ней в суд в день вызова.

Вы должны сообщить судье, что удержали арендную плату из-за плохих условий. Судья может потребовать от вас внести удержанную арендную плату секретарю суда. Очень важно, чтобы на тот момент у вас были все деньги за аренду, потому что, если у вас не будет денег, вас могут выселить. Затем судья назначит второе слушание, чтобы заслушать доказательства условий в вашей квартире. Это называется слушанием о снижении арендной платы и описывается в следующем разделе.

Арендная плата

Слушание о снижении арендной платы дает вам возможность показать судье, насколько плохие условия в вашей квартире или в местах общего пользования в здании.Составьте список и возьмите его с собой в суд, чтобы напоминать себе во время дачи показаний. Вам следует взять копию письма, которое вы отправили, с уведомлением арендодателя о вашем решении удержать арендную плату и о плохих условиях в квартире или доме. Вам также следует ознакомиться с любыми отчетами инспекторов жилищного или санитарного кодекса об этих условиях. По возможности сфотографируйте дыры, пятна и другие проблемы и покажите их судье.

Судья, рассматривающий ваше дело, имеет право снизить арендную плату за те месяцы, в которых вы удерживали арендную плату.Затем судья может разрешить вам удержать разницу между вашей обычной арендной платой и более низкой арендной платой за те месяцы, когда вы удерживали арендную плату. Судья также может разрешить вам платить меньшую арендную плату в будущем, пока домовладелец не произведет весь ремонт. Судья перечислит каждый ремонт, который необходимо произвести, прежде чем арендная плата может быть возвращена в обычную сумму. Это называется приказом о снижении арендной платы .

Сумма снижения вашей арендной платы зависит от того, насколько плохими условия считает судья.Если условия настолько плохи, что квартира или дом непригодны для проживания, судья может снизить арендную плату до нуля и приказать вам не платить арендную плату до тех пор, пока домовладелец не решит проблемы. Вот почему вы должны постараться как можно лучше полностью описать каждую проблему, с которой вы сталкиваетесь, чтобы судья понимал трудности, с которыми вы сталкиваетесь в повседневной жизни.

Важно, чтобы вы использовали удержание арендной платы только в том случае, если проблемы в вашем доме или квартире серьезны, и только после того, как вы уведомили домовладельца.На слушании дела о снижении арендной платы судья может также решить, что условия недостаточно плохи, чтобы оправдать ваши действия, и потребовать, чтобы вы заплатили всю удержанную арендную плату. В этом случае вы можете нести ответственность за оплату судебных издержек, штрафов за просрочку платежа и расходов на гонорары адвоката арендодателя. (См. Раздел «Защита от выселения ».)

Мировое соглашение в суде

В суде вы можете договориться с домовладельцем до суда. Если домовладелец соглашается произвести ремонт, укажите это в мировом соглашении.Если арендодатель позже не произведет ремонт, как обещал, вы можете подать в суд, чтобы обеспечить выполнение соглашения.

Арендаторы, участвующие в забастовке арендной платы

Забастовка арендной платы — это удержание арендной платы некоторыми или всеми арендаторами одного и того же арендодателя. Забастовка арендодателя увеличивает давление на арендодателя, потому что, чем больше арендаторов удерживает арендную плату, тем меньше денег будет поступать арендодателю. Работая в группе, арендаторы также имеют больше шансов в суде. Арендодателю будет труднее убедить судью в том, что какой-либо арендатор каким-то образом несет ответственность за дефектные условия, или в том, что домовладелец отрицает наличие дефектов.Вместо этого каждый арендатор сможет подтвердить слова друг друга в суде. Совместные действия арендаторов значительно повышают их шансы на то, что суд окажет давление на арендодателя посредством значительного сокращения выбросов.

По мере того, как к забастовке арендаторов присоединится все больше арендаторов, инспекторы жилищного и санитарного кодексов будут с большей вероятностью оказывать давление на домовладельца с целью проведения ремонта. Совместная работа также увеличивает вероятность того, что арендаторы смогут нанять юриста. С адвокатом у вас может быть больше шансов убедить судью заказать ремонт или назначить приемника.Забастовка арендаторов часто является лучшим способом заставить сопротивляющегося домовладельца разобраться с плохими жилищными условиями.

СУДЕБНЫЙ ПРИКАЗ НА РЕМОНТ

Вместо удержания арендной платы арендаторы могут напрямую обратиться в суд и попросить судью приказать арендодателю оплатить ремонт. Этот тип иска подается в Суд мелких тяжб и может включать в себя требование о том, чтобы судья приказал арендодателю вернуть деньги за ремонт, выполненный арендаторами. Образец цитирования: R.6: 1-2 (a) (2). См. Обращение в суд, чтобы вернуть свой залог.

Арендаторам следует поговорить со своим региональным офисом юридической службы, организацией арендаторов или частным юристом, если они хотят узнать больше об использовании Суда мелких претензий или если они не уверены в том, как им следует заполнять документы, необходимые для подачи жалобы мелких претензий. .

АРЕНДА АРЕНДА

Закон также позволяет арендаторам подавать в суд ходатайство о назначении управляющего для управления зданием или комплексом. Ходатайство, которое должно быть подано в Верховный суд, просит судью назначить кого-либо, кроме арендодателя, для сбора всех арендных платежей арендаторов и использования денег для ремонта здания.Лицо, назначенное судом для сбора арендной платы и заказа ремонта, называется получателем арендной платы. Источник: N.J.S.A. 2А: 42-85.

Судья обычно рассматривает возможность удовлетворения ходатайства, если домовладелец неоднократно отказывался исправить условия, лишающие арендаторов тепла, воды, электричества или других необходимых услуг. Получатель арендной платы обычно назначается судьей только в том случае, если ремонт и удержание, удержание арендной платы и другие попытки ремонта потерпели неудачу.

Следующий пример показывает, как работает этот закон. Лифт в пятиэтажном доме выходит из строя. Арендодатель уведомляется в письменной форме, но не отвечает. Стоимость ремонта лифта или его замены может составлять несколько тысяч долларов. Если только один арендатор удерживает арендную плату, на сбор денег уйдут годы. Согласно закону о конкурсном управлении, один арендатор может попросить суд обязать всех остальных арендаторов в здании платить арендную плату суду или получателю облигаций. Затем получатель может использовать арендную плату от всех арендаторов для ремонта лифта.

Для подачи ходатайства о получении арендной платы требуется помощь адвоката. Имейте в виду, что если домовладелец пытается выселить вас из-за того, что вы удерживали арендную плату из-за очень плохих условий в вашем доме, судья может самостоятельно начать процесс назначения управляющего. Вы можете спросить об этом судью во время слушания дела о снижении арендной платы, если ваш домовладелец категорически отказывается сотрудничать и условия в вашем здании серьезные. Образец цитирования: Дрю против Пуллена, 172 N.J. Super. 570 (Приложение Div. 1980).

ОБРАЩЕНИЕ В СТРАХОВУЮ КОМПАНИЮ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Еще один способ оказать давление на домовладельца с целью проведения ремонта — это подать жалобу в страховую компанию арендодателя на условия, представляющие угрозу безопасности. В городах с контролем за арендной платой название страховой компании будет фигурировать в счетах, которые домовладелец представляет в связи с заявлением о повышении уровня материальных благ. В других местах может быть сложнее узнать название страховой компании арендодателя.

ЗАЩИТА ОКНА

Арендодатели нескольких жилых единиц обязаны по письменному запросу арендатора установить и поддерживать оконные решетки в общественных залах и в квартире любого арендатора, у которого есть ребенок 10 лет или младше, который живет в квартире или регулярно присутствует в квартире значительное количество времени. Ссылка: N.J.S.A. 55: 13А-7.13. Закон требует от домовладельцев ежегодно уведомлять арендаторов о том, что они могут подать письменный запрос на установку оконных решеток.Это уведомление также должно содержаться в договоре аренды. Стоимость установки оконных решеток может быть передана арендаторам, но арендодателям не разрешается взимать более 20 долларов за оконную решетку. Обратите внимание, что оконные решетки не требуются на окнах первого этажа или на окнах, через которые есть доступ к пожарной лестнице. Здания, занимаемые собственниками, и некоторые другие здания, такие как сезонная аренда, также освобождаются от этого требования. Источник: N.J.S.A. 55: 13A7.13b. Обратите внимание, что единицы, используемые мигрантами или сезонными рабочими в связи с любой работой или местом, где они выполняются, не считаются «сезонной арендой».«Эти арендодатели также обязаны информировать арендаторов и устанавливать оконные решетки в соответствии с законом. Источник: N.J.S.A. 55: 13А-7.13б (2). Если у вас есть маленькие дети, и вы не были уведомлены о оконных решетках, вы можете поговорить с юристом, чтобы узнать, подпадают ли вы под действие этого закона.

Согласно правилам, принятым в 2006 году, арендодатели должны проверять оконные решетки дважды в год, чтобы убедиться, что они работают должным образом, и для этой цели регистрировать проверки в журнале.

Арендаторы могут подать жалобу комиссару Департамента по делам общества штата Нью-Джерси для обеспечения соблюдения закона, а также могут наложить штрафы и штрафы в соответствии с Законом об отелях и многоквартирных домах. Источник: N.J.S.A. 55: 13А-1. Любой арендатор, желающий удалить оконную решетку, должен будет подать письменный запрос своему домовладельцу.

КАК ПОЗВОЛЯТЬ АРЕНДОДАТЕЛЮ СДЕЛАТЬ РЕМОНТ

Закон дает вам несколько способов отстоять свое право как арендатора на безопасное и достойное жилье и заставить домовладельца отремонтировать неисправные условия в вашей съемной квартире.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *